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剛剛出臺的《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“國十一條”）與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調(diào)控與2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控進行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。
新意之一：出臺時間與以前歷次調(diào)控不一樣
“國十一條”是2010年1月10日出臺的，而醞釀該政策的時間可以追溯到去年12月14日的國務院常務會議，那次會議專門研究了房地產(chǎn)調(diào)控政策。無論是1月10日政策正式出臺，還是去年12月14日的國務院常務會議的召開，都是相當超預期的，因為中央經(jīng)濟工作會議并沒有對房地產(chǎn)市場調(diào)控有什么明顯提示，甚至連暗示的話都沒有。中央經(jīng)濟工作會議是為2010年的經(jīng)濟工作作總體安排，在中央經(jīng)濟工作會議上沒有提及對房地產(chǎn)的調(diào)控，市場預期中央不會對房地產(chǎn)市場采取調(diào)控措施，因此，中央經(jīng)濟工作會議的精神一公布，地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲。
從過去的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺一般都在3月份兩會之后。2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次。
為什么房地產(chǎn)調(diào)控政策會不期而至?筆者認為主要有以下兩點原因：一是迪拜世界債務違約事件，二是去年11月份房價上漲過快。
新意之二：以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求，這次調(diào)控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調(diào)節(jié)
在以前的幾次抑制性房地產(chǎn)調(diào)控過程中，都是從抑制需求入手。比如，對普通住宅和非普通住宅實行有差別的稅收政策和房地產(chǎn)金融政策等，但在抑制需求的同時也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個閘門”。在供不應求的格局下，壓縮供給的結果當然是價格的繼續(xù)上漲了。這就是2005年至2007年間房價越調(diào)越高的重要原因之一。
之所以在2005年至2007年間的房地產(chǎn)調(diào)控要控制住房供給的增長，有其特定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，當時的背景是經(jīng)濟過熱，必須控制房地產(chǎn)投資增長速度，壓縮房地產(chǎn)投資是宏觀調(diào)控的總體要求。
本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀經(jīng)濟不存在過熱的問題，政府調(diào)控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給（增加普通住房的供給）的同時抑制需求的膨脹（實行差別化的信貸政策）。因此，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。因此，我們看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。
筆者相信，只要這些措施基本得到落實，控制房價的效果一定會比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。
新意之三：更加注重房地產(chǎn)市場的長期制度建設
去年底溫總理接受新華社記者采訪時就明確提出，要出臺長期性的政策來確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。從這次文件看，有不少新的提法，這些新的提法都與房地產(chǎn)的長期政策有關。
比如，第一次提出了“要適當加大經(jīng)濟適用住房建設力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應”。按照筆者的理解，這不是權宜之計，它表明社會上一直呼聲很高的“二次房改”的提議的部分內(nèi)容已經(jīng)被政府采納，這表明中央在住房制度上有重大調(diào)整。
第一次提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。顯然，社會上廣泛關注的物業(yè)稅已經(jīng)提上了議事日程，離正式出臺的時間越來越近了。 |