|
房地產的實質：
儲蓄-政府投資的轉化器，財富再分配的機器
房地產業的收入和資金循環
為了說明房地產業在中國經濟增長以及財富分配中的極端重要性，我們先來看房地產業的收入和資金循環。如圖4示，從左邊開始，數額巨大的國民儲蓄被吸進房地產業以后，一部分直接或者間接地流入到政府部門（比如說土地出讓金、直接或者間接的各種稅費）；另一部分資金進入銀行和房地產業產業鏈中（上、下游其實也有各種稅和費，該部分進入政府）；此外，還有一部分資金正當或者不正當地由房地產直接進行分配了。這三大塊資金最后都形成了投資（儲蓄）與消費，投資和消費帶動經濟增長，經濟增長產生國民收入，國民收入再回過頭來變成居民儲蓄。這就是整個房地產業的收入循環（或者資金循環）。在這個過程中，我們將看到，房地產業實現了財富的再分配和國民儲蓄到投資，特別是政府投資的轉化。
房地產業是最大的儲蓄—（政府）投資的轉化器
我們現在來考察國民儲蓄是怎樣借助于房地產業轉化成投資，特別是政府投資的。如圖5所示，居民因為自住、投資或者投機等動機而購買房地產，居民收入和儲蓄以購房款和銀行給房地產商貸款的形式大量地進入房地產及其產業鏈。如果綜合考慮房地產及其產業鏈的收入循環，應該有超過50%以上的資金直接或間接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的資金又有兩部分支出，一部分形成政府的投資，投資到國有企業和政府項目里去，另一部分因履行政府職能而形成的正常開支（工作人員的工資、集團消費和轉移支付等）。流入房地產業的其余資金經房地產產業的循環，進行投資。我們知道，中國經濟的增長在很大程度上依賴于投資，而投資中很大一部分是屬于政府的直接或間接投資。政府投資在中國經濟增長中的極端重要性，在這次經濟刺激計劃中得到了最好的注釋。
2009年預計有5.8萬億的巨額資金直接進入房地產業，此外，還有更大規模的社會儲蓄通過銀行貸給開發商及相關產業。房地產業及其產業鏈將其中的一大部分資金分流給了政府，政府以此進行投資，另一部分流到房地產相關產業。中國社會中最巨額的儲蓄和中國老百姓中最大量的資金是通過房地產業進入經濟中的。因此，房地產業是我國現行經濟增長模式中，將社會儲蓄轉化為投資，特別是政府投資的最大的轉化器。房地產的價格上漲是保證各級政府收入的需要，是巨額投資的資金來源，是我國目前經濟增長模式的最重要支撐。如果改變房地產業的現狀，必然嚴重沖擊現行的經濟增長模式。換一種說法，如果在經濟增長模式作出適應性調整之前，房地產業的重大調整將帶來經濟增長模式的崩潰。這也是很多人用來維護房地產業現行運行格局的理由。
房地產業是最大的財富再分配機器
為什么說房地產是最大的財富再分配機器？從收入上來看，居民財富通過房價和銀行貸款（包括給買房者的按揭貸款和給房地產商的貸款）集中到了房地產，房地產開發商將一部分資金變成房地產業里的收入直接分配了，這是正當的收入分配；第二部分錢“漏出”去了（即不是正常的生產經營的需要，如利益輸送、財富轉移等），也就是給相關的關聯方好處了；第三，通過土地出讓金、相關的稅和費以及開發商的所得稅等交給了政府，政府開支中有正當的支出，也有不正當的“漏出”；此外，還有一部分資金流入到產業鏈，產業鏈通過乘數放大其經濟效應，產業鏈里也有各種稅和費，這部分交給了政府，同時產業鏈里還有正當的收入分配，也有“漏出”。所有這些都構成了收入和財富的分配和再分配。正如前面所說，房地產業涉及的金額是巨大的，對中國經濟和中國老百姓來說是最大額的收入和財富，因此，房地產是中國最大的財富再分配機器。
關于房地產業中的“漏出”現象。我們在現實中能夠感覺得到，不少的文學作品也表現出，從規劃、拆遷征地、評估、土地招拍掛、工程建設、安裝、監理、采購、驗收……甚至銷售等各個環節都有很多人獲得很大的利益。且不論前面那些與權力相關的各環節中的利益輸送，以房子銷售為例，改革開放這么多年了，今天買房子還像二十多年前買家電一樣，還要開后門。樓盤公開銷售前大量的“內部預售”可以使得在“預售”中得到房子的人在短短的幾周內獲利數十萬元。這顯然是一種從房地產業“漏出”利益的行為，是社會財富的一種再分配形式。正是因為房地產是最大的財富再分配機器，才使得從中獲得巨額利益的人和階層極力維護房地產業的現狀。
通過以上分析，我們可以得出關于中國房地產的結論，從目前來看，不能簡單地把房地產只看成是老百姓居住或跟其他生活用品一樣買賣的普通商品，它的本質是最大的財富再分配機器和社會儲蓄向政府投資的轉化器。一個人只要買房子，他自己的大部分儲蓄就被房地產吸走，并且會帶動更大額的銀行貸款進入房地產業，這些資金將在多個經濟和社會主體之間根據其社會地位高低和權力大小進行分配。與其他產業相比，房地產業的社會涉及面是最廣的、調動的財富金額是最大的、時間的跨度是最長的。中國的經濟增長主要是依賴各級政府的直接或間接投資，政府投資的資金主要是通過房地產業聚集起來的居民儲蓄。
綜上所述，房地產業是中國社會財富格局得以形成以及經濟增長模式得以維持的核心。
房地產是最大的“吸金器”
房地產關系到千家萬戶，關系到很多年輕人的基本生存需要，連續多年的房地產價格快速上漲引起了越來越廣泛的社會關注。在這里，我不打算談房價是漲還是跌，而是想從一個不同的角度來探討，到底怎樣看待房地產業的性質？它的經濟后果是什么？它的社會后果又是什么？最后我提幾點政策建議。
房地產業涉及的范圍很廣，是巨大的財富“吸金器”。從一個特定的時間截面上來說，購房會涉及到年輕夫婦雙方的父母，甚至雙方的爺爺奶奶，還有雙方的親戚朋友；從時間跨度上來說，房地產通常會涉及到一對夫婦過去幾年甚至更長時間的差不多所有的積蓄，同時也會涉及到他們未來十幾年甚至更長時間的收入（銀行按揭把他們未來的預期收入折現到現在的房子里）。
同時，房地產業涉及的資源金額很大，是規模最大的單項商品。2009年商品房年銷售額預計會達到5.8萬億（圖1）。此外，從老百姓的開支來看，2009年房地產消費占居民消費的比例預計達到48.33%，接近一半（圖2）。也就是說，房地產對經濟社會、對老百姓等方方面面來說，都是一件很大的事情。
房地產把中低收入階層老百姓的財富基本吸光了，現在很多人變成了“房奴”。這大大加劇了業已存在的收入分配的不平衡。從1992年到2008年期間，如果把1992年標準化為100，則2008年農村人均純收入是607，城鎮人均可支配收入是779，城鎮+農村的人均收入是870，而財政的收入（預算內）是1761，財政收入的增長幅度超出居民收入增長幅度的兩倍。
中國經濟增長缺乏持續性
房地產把最大量的社會儲蓄變成了投資，嚴重影響了老百姓的日常消費支出，導致消費需求不足；同時，投資中的很大一部分又是效率較低的政府投資。這種不合理的內需結構是我國目前經濟增長模式的最重要特征，也是我國經濟增長模式的最大隱憂。
房地產能否持續支持這樣的增長模式？只要把前述房地產的收入循環、房地產實現的儲蓄-投資轉化以及房地產的收入和財富分配機制結合起來，我們就會發現在房地產業中存在著嚴重的效率損失和收入損失。主要體現在：一大部分儲蓄轉化為低效率的投資、一部分收入“漏出”到生產體系之外、不合理的收入和財富分配導致部分經濟資源無法有效地回到經濟中來并得到有效的再利用。以這種方式建立在房地產業基礎之上的經濟增長一定是低效率的、低民眾福利含量的經濟增長。這就是為什么從社會效果和老百姓福利來看，我們的10%的經濟增長只相當于別人的2%的經濟增長；我們的經濟增長到8％以下，其經濟和社會后果就像別人的經濟衰退。像水的循環一樣，如果在循環過程中不斷地有一部分“漏出”到循環之外，這樣的循環是不可持續的。那么，我國目前的房地產業乃至經濟增長模式是靠什么維持的呢？是靠其產業循環過程中勞動生產率的不斷提高以及大量廉價勞動力的投入才得以維持的。一旦無法持續提高勞動生產率，一旦依靠大量廉價勞動力創造新價值遇到困難，那么房地產就很難繼續支持目前的經濟增長模式。
普通百姓的貧困化
面對快速上漲的房價，無產階層或者微產階層根本沒錢買房，干脆就死了這條心，只能望房興嘆。中產階層有相對穩定的收入和一些積蓄，但一旦買房，他的全部積蓄和未來一二十年的收入（甚至連一些親戚朋友的那點錢）都被搜刮一空，成為“房奴”。
房產升值帶來的“名義財富增加”對于只有一套自住房的人來說并沒有實質的意義。沒有了儲蓄，未來收入早已被房子按揭“預支”，每月掐算著生活費用的家庭，即使住在市場價不斷上漲的房子里，也是日常生活中的窮人。
社會的兩極分化與食利階層的形成
房地產業再分配財富的依據是權力，結果是嚴重失衡的倒金字塔形的社會財富格局。盡管任何一個社會的正常財富格局都是倒金字塔形的，但通過房地產再分配形成的財富格局是有很大的社會和政治隱患的。房地產價格的快速上漲以及與此相應的房地產投資和投機的收益以及“漏出”的收入和財富，更加快了這種財富再分配的速度，同時也更凸顯了這種財富格局的不合理性和不穩定性。有了兩套以上房子的人，就是擁有百萬級可變現和可支配財富的富翁，這些人中的一部分將成為中國社會的食利階層。
年輕人的迷茫
年輕人步入社會，面臨的第一件事情就是要找到一個安身的地方。在租房市場沒有發展起來的今天，買房變成了極其困難的獨木橋。年輕人買房的錢從哪里來？除了自己的儲蓄與朋友之間的一點借款之外，主要是父母在過去長時間內積累起來的儲蓄。那些享受了公家分房的父母們，可以為買房的子女提供部分房款。但是，這部分房款來源已接近枯竭。可以想象，自己買房的城市父母以及農村的父母是很難為子女在城里買房提供實質性的資金支持的。
每年五六百萬的大學畢業生，絕大部分無法擺脫住房的困境。讀了四年大學，家里父母已經花費了很多錢，畢業后幾乎沒有人愿意（回）到農村去。他們即使能夠順利地在城市里找到工作，而他們要買的房子，價低者幾十萬，價高者一兩百萬，甚至更高。即使僅僅考慮首付，也需要幾十萬，而要取得銀行貸款也是需要滿足嚴苛條件的。尤其是出出身于農村的年輕人，不管是否大學畢業，他們能夠看到希望和出路嗎？如果有幾千萬受過高等教育的年輕人處于這種狀況，那就不僅僅是寶貴的人力資源的巨大浪費，而且是一個極其危險的炸藥庫。
30年遠望：將再次成為財富再分配的機器
我們再往遠想一想，30年后中國的房地產將是什么樣子？從人口的因素考慮，30年以后，我們父母輩都100歲了，能留下的人數量很少，我們自己這代人，也差不多了。那時候，由現在的獨生子女結成的一對夫婦，上面的父母、岳父母，甚至再上面的爺爺奶奶、外公外婆，都走得差不多了。因此30年以后在座的你們每一個家庭可能有5套房子，8套房子，甚至更多套房子。那個時候房子很多，現在說“房奴”是房貸壓著很難受，那時候的“房奴”真是被房子壓著很難受。30年以后肯定是房子供給很大，剩下的需求在哪呢？即使計劃生育政策作了調整，30年以后城市里年輕人組成的家庭也是不多的，一個家庭最多可能生2-3個孩子。另外要考慮的因素就是，城鎮化的過程、從農村轉到城市來的人，這些人對城鎮房子的需求會增加，但他們能出的房價一定比不上城市里成長起來的房子需求者。從現在到那個時候，中小城鎮的房子供給也是一個很大的數字。所以，如果不改變現有的趨勢，我覺得30年以后在城市里會碰到房子的供求變化問題，房子價格將有向下的壓力，至少向上的壓力將大大減弱。
第二個問題是土地的使用權問題。法律規定住宅用土地使用權到期自動延續，但怎么延續是沒有說的，是無償還是有償？有償之下，是便宜還是貴？對不同套數房子有沒有區別政策？現在還不知道。我相信，到那個時候，土地使用權的續期很可能成為一個很不確定的因素，政府很可能要根據當時的社會狀況做相機抉擇。為什么現在不確定？也就是為以后留下一個余地，留下一個非常大的不確定性。這個不確定性意味著，根據當時的情況，房地產有可能會再次成為社會財富再分配的載體。
什么支撐著房地產業的目前格局
支撐房地產繼續運行的機制是什么？是哪些因素保證了再分配機器和轉化器的運轉？
房地產價格上漲的得益者主要是地方政府和房地產開發商
很多房地產項目本身就是地方政府的政績工程，并且在房地產開發建設中得到大量好處；在前述的收入循環流程中，房地產大量的資金首先流向了政府，根據對有關項目的一個調查，房地產開發總費用中有近50%的比例直接流向了政府（圖7），加上房地產項目的間接效應，政府的獲利將超過房地產項目投資額的一半。政府拿了這些錢一方面用于支持地方經濟發展，另一方面形成政府官員的收入（這些收入有正當的，也有不正當的）。同時，獲得巨額利潤的房地產商以及與房地產有關的關聯方，他們逐利的本能形成自我加強機制。
土地壟斷和人為的供地短缺保證了房地產價格不斷上漲
現在來看房地產是通過什么樣的手段來實現其價格不斷上漲的。我認為是土地壟斷和人為的土地供給缺口推動房價上漲。我認為，18億畝耕地這個紅線給土地壟斷和人為短缺提供了一個很好的借口，但這個做法節省下來的土地是非常有限的，卻導致了土地的供不應求和短缺。這里有相當多的人為的因素，為什么有人為因素？因為這樣做，對有決定權的人有利。
如果我們反過來，增加一些供給，第一年多出5個單位的供給，供過于求，房地產的價格就往下走。以后年份只需要供求平衡，就會在每一年都存在供過于求的房源，房價就很難快速上漲。但為什么不會出現這樣的情況呢？因為這樣對土地供給的決定者不利，而土地是他們壟斷的。
現在房地產買賣看起來都是“自愿”的，老百姓常抱怨政府從這里拿了很多錢，批評房地產商暴利，但因為買賣“自愿”的形式掩蓋了房地產市場的強制性實質。房地產買賣其實不是“自愿”的，生存的需要是鐵一樣剛性的需要。事實上，房地產的收入再分配從看起來最“自愿”的市場交易，到最極端的、最強制性的稅和費，甚至是地租（土地出讓金就是地租，所有權是不賣的），大量的錢是被強制性拿走并被再分配掉的。
“地王”為什么會層出不窮?
在房地產開發里面有很多的環節，錢是可以“漏出”去的，是可以進行利益輸送的。我們注意到，現在的大部分“地王”是國有企業創造的。誰拿到土地的開發權，誰就可以控制整個房地產項目，這些項目涉及的資金總量可能是地價的幾倍。一個地價30億的項目，涉及的資金總額可能超過百億。而通過對這百億項目的控制，可以實現多少利益的輸送和轉移？所以，只有先拿到土地，只有天價的“地王”，才可能掌握資源的控制和分配權。
買“地王”首先要有錢，誰最有錢？國有企業最有錢（尤其4萬億投資計劃及相應的巨額貸款，民營企業拿不到，全給國有企業了），所以，有這么多的央企去買“地王”。
第二，國有企業控制人不在乎錢，即使最后虧損也不需要自己掏錢。如果拿到“地王”開發后有盈利，則是名利雙收，自己、企業都得到好處，政績也隨之而來；如果虧損，都由政府和老百姓埋單，不用企業管理者掏錢。但是，企業管理者或者其關聯方一定會從這樣大規模的項目中得到他們“應得”的好處。所以，不管是盈利還是虧損，國企（不論是不是房地產商）都有天然的追逐“地王”的動機。在這種機制之下，就有可能出現不惜代價、不惜血本爭搶“地王”的情景。
房地產業求變
房地產的現狀，有很多的隱患，肯定難以持續。但是，房地產業的變革，將引起經濟增長模式、收入和利益格局、政治和社會關系的巨大調整，因此，只要這些相應的調整沒有設計好或者準備好，就不可能有主動的努力去打破房地產的現有格局。我們在這里不討論房地產變革的時機選擇以及力度把握，也不展開討論廉租房以及經濟適用房建設作為房地產變革的必要前提，只就發展租房市場談一些想法。
發展租房市場不僅有助于改變房地產的預期，還將實實在在減少對于房子的需求。在租方市場上，過低的房租收益率必然導致房價的下跌和房租的提高。發展租房市場將對投資和投機性購房需求產生擠出效應，增加房源的供應；同時，會更有效地利用已有的住房面積（一套房子可以由幾個年輕人合租，而自住的房東很少分租給別人）。
發展租房市場的具體建議有：
幫助、引導居民意識轉型。通過強化收益—成本的核算，提醒30年以后的不確定性，幫助和引導居民意識轉型。如租30年到50年的房子，可以過得很舒服，而且經濟上更劃算，為什么非得自己買房子呢！估計像深圳這樣的城市，很多房子差不多已經過了20來年了，過不了多久就會面臨30年后的不確定問題了。
住房公積金用于支付房租。現在的住房公積金可以拿來買房，也可以拿來給房子大修。有沒有可能用住房公積金拿來付房租呢？如果允許使用住房公積金用于付房租的話，很多人就會愿意租房了。尤其現在剛畢業的年輕人，他們的工資不高，住房公積金還是一筆要扣掉的錢。讓他們用本來就不多的到手的錢交房租，日子會過得很艱難。如果允許住房公積金支付房租，住房公積金中有他們自己交的一部分，還有企業給他們支付的一部分，加在一起，少的可能幾百塊錢，多的可能一二千元。尤其在工資比較高的行業，住房公積金每個月超過千元，一個大學畢業生只要有工作，每個月用住房公積金去交房租就差不多了。
房地產業涉及的問題太多、太復雜，房地產格局的調整必須要有一系列的政策予以配合。比如說：
政治決心和措施。上面講到，當前房地產的本質是最大的財富再分配機器和儲蓄向政府投資的轉化器。基于對房地產業的性質的認識，要解決這個問題，首先一定不是簡單的市場調節的問題，因為這時市場已經失靈了。因此，要解決房地產問題，首先需要政治的決心和措施，只有政府下決心才解決得了。
增加土地供給。土地供給缺口推動房價上漲，因此，應該增加土地供給。增加土地供給是完全可行的，政府用18億畝耕地紅線來控制土地的壟斷，造成人為的土地短缺，是推動地價上漲的借口。它僅僅是借口而已，其實節約不了多少土地，人都是要住房子的，該住的還是要住，該建的還是要建。土地的短缺和房價的上漲預期增加了投資和投機的住房占有，反過來加劇了住房的短缺和對土地的占用。要改變現狀首先要增加土地供給。
大力增加社會住房建設。政府一直在建設保障房，但我覺得做得還不夠。所謂的“改善民生”不要停留在嘴上，政府手里的許多錢可以去建保障房。房地產市場可以劃分為不同的細分市場。要有足夠的廉租房和經濟適用房滿足老百姓的基本住房需要。這是房地產業改革的前提條件。同時可以發展高端商品房，這是有錢人的市場，但也是高利潤、高稅收、高風險的市場。
中央財政參與土地出讓金的分配。中央要部分地上收土地出讓金，防止地方政府和官員從這里得到巨大的利益。中央財政分得的金額越多，上收的比例越大，越能削弱地方政府和官員推動地價的沖動。地方政府財政在很大程度上是土地財政，這是一個不爭的現實。與土地出讓金分成配套的還要有稅收分配的改革。
加大反腐敗力度。上面說到，拆遷、招標、建筑、采購、安裝、銷售等等環節里都有很多“漏出”存在，也即巨大的腐敗在后面，并且這些都與權力有關，這也是房地產市場調控難的重要原因。所以，房地產市場的規范化需要更有力的反腐敗措施。
對第二套以上房子征收物業稅。要抑制非自住需求，除了改變房地產市場價格上漲的預期之外，可對兩套以上的房子征收物業稅。有人說現在老百姓很窮，“房奴”連交按揭都很困難，交物業稅會更慘。那么可以規定一套房不用交，兩套以上需要征繳；條件或再放開一點，按人算不按戶算，一個人名下一套免交，第二套再征；繼續放寬條件，按人頭算，不按成年人算。
增加買賣差價稅收。最后，可以增加房屋買賣差價的稅收，以減少房屋投資和投機性資本利得，從而抑制非自住性需求。老百姓花在房子上的支出少了，手頭的資金寬裕了，就會有更多的錢去消費，這樣，經濟增長模式的轉型就變得相對容易；讓年輕人獲得最基本的居住條件，這是未來幾年社會和諧與穩定的關鍵；遏制房地產市場大規模不公平的財富再分配，有利于中產階級的形成和壯大，有利于社會的轉型和長治久安。
根據以上對房地產業性質的認識，房地產的變革需要強有力的、堅定的政治決心和措施。發展租房市場可能是走出目前房地產業兩難處境的可能選擇。 | 
