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亞太部分國家和地區從住房供需關系、住房抵押貸款等不同方面，采取了相應措施來冷卻近期不斷升溫的房地產市場，抑制投機活動。
在經歷了2008年下半年開始的持續降溫后，在寬松貨幣政策和積極財政政策的刺激下，目前澳大利亞、韓國、新加坡、中國香港等亞太部分國家和地區的房地產市場相繼升溫，住房價格出現明顯上漲，住房銷量大幅增加。為此，各國、各地區采取了一系列政策措施，加大房地產市場的監管力度，給房地產市場降溫。
亞太房價顯著回升
今年二、三季度，澳大利亞住房價格環比連續兩個季度均上漲4.2%，結束了前四個季度的連續下降趨勢；同比上漲6.2%，結束了前三個季度連續下降的局面；8月份，新房銷量環比增長11.4%，明顯高于前兩個月的0.5%和0.1%。
今年第三季度，新加坡住房價格環比上漲15.8%，漲幅為1993年以來之最；二、三季度住房銷量達到21638套，比2008年全年銷量高出58.6%。韓國首爾地區房價在上漲20%以后，也已回到全球金融危機之前的水平。
今年以來，中國香港住房價格環比持續上漲，其中二、三季度分別上漲8.4%和8.3%；三季度房價同比上漲2.9%，結束前三個季度連續下跌趨勢。目前香港地區的住房平均價格接近去年上半年的歷史最高水平，其中高檔豪宅價格已漲到歷史新高；1~10月份，住宅銷售量同比增長10%。
當前亞太部分國家和地區房地產市場升溫的原因是多方面的，除了金融危機時期導致的低房價刺激購房需求、對當前經濟復蘇前景普遍看好而提升房價上漲預期等因素外，寬松的貨幣政策驅動流動性和信貸增加、住房優惠政策推動潛在的消費需求，則是房地產市場重新升溫的主要原因。
住房優惠政策大大刺激了住房消費的潛在需求。為應對金融危機、恢復房地產市場，澳大利亞政府于2008年10月出臺了加大購房補貼力度的新政策，規定首次購房者獲得的補貼相當于原政策補貼額的兩倍，而首次購買新房者獲得的補貼提高到原政策補貼的三倍。據官方估計，截至今年8月底，這一新政策已刺激15.3萬澳大利亞首次購房者購買住房，首次購房人數比上年同期增加了73%。
另外，極其寬松的貨幣政策導致流動性增加，購房抵押貸款成本降低，購房貸款急劇增加。今年以來澳大利亞住房貸款規模已達到2007年下半年房地產市場繁榮時期的水平。今年6~10月份香港新增的住房抵押貸款規模和增速超過2007年底2008年初房地產市場繁榮時期的水平。新加坡和韓國住房抵押貸款規模也大幅增加。
寬松的貨幣政策也助長了房地產市場的投機活動。韓國、新加坡、中國香港擁有比較完善的住房保障制度，在新加坡有80%居民、中國香港約50%居民居住在政府保障性住房里，住房消費需求對房價上漲的拉動作用相對有限，而投機炒作的成分比較明顯。
各經濟體的調控對策
當前亞太部分國家和地區房地產市場泡沫風險又起，直接威脅著剛剛開始的經濟復蘇進程。一方面，加大了住房抵押貸款市場違約拖欠的風險，美國次貸危機的教訓應引以為鑒。另一方面，提高了貨幣政策緊縮的預期，增加經濟增長的不確定性，不利于經濟持續復蘇。當前各國國內需求較弱，政策刺激對一些國家的經濟復蘇還十分關鍵，緊縮貨幣政策的時機尚不成熟。
因此，既要保持房地產市場穩定和可持續發展，又要抑制房價過快上漲、降低房地產市場泡沫風險，是當前亞太部分國家和地區亟須解決的迫切任務。各國、各地區根據實際情況，采取了一系列措施，加強監管，為房地產市場降溫。在具體政策選擇上，亞太地區經濟體采取了如下政策：
一是調轉貨幣政策方向，開始加息。鑒于本國經濟開始強勁復蘇、失業率開始回落，澳大利亞儲備銀行從今年10月起已3次加息，將基準利率從3.0%的歷史最低水平提高到3.75%。由于住房抵押貸款利率提高，加上首次購房優惠的新政策于年底期滿，借貸成本上升，潛在消費需求減少，預計今后幾個月澳大利亞房價上漲過快的勢頭將得到有效控制。
二是調整住房抵押貸款規則，壓縮信貸規模。在韓國，通過修改住房抵押貸款的限定規則，規定住房抵押貸款超過500萬韓元以上的，其債務收入比（即年度住房抵押貸款額度與收入之比）必須低于40%~55%（按資產類型有所不同）；抵押擔保品貸款率（即獲取貸款額與抵押擔保品價值之比）的上限從原來的60%降至50%。
三是提高購房首付款比例。今年10月香港金管局將豪華住宅首付比例下限從原來的30%提高到40%。
四是增加土地供應，緩解供需矛盾。今年9月新加坡恢復2010上半年政府售地計劃（GLS）的“正選”名單，增加備售名單的地段供應，為房地產市場炒作活動降溫。
五是實施刺激房地產市場的政策退出計劃。澳大利亞首次購房優惠新政、新加坡政府關于援助房地產開發商的措施陸續到期后將不再延續。新加坡金融管理局宣布從今年9月起不準銀行提供由開發商攤還利息的購房貸款配套（IAS）和只支付利息的貸款配套（IOL）。
六是調節稅收政策。新加坡政府提出了向擁有一處以上房產者加征稅收的計劃，但目前尚未付諸實施。
亞太部分國家和地區從住房供需關系、住房抵押貸款等不同方面，采取了相應措施來冷卻近期不斷升溫的房地產市場，抑制投機活動，其實際效果也有所顯現。韓國、新加坡、中國香港住房抵押貸款規模有所放緩，房價漲幅有所收窄。
同時，這些措施也為一些國家推遲實施緊縮貨幣政策爭取了一些時間，減輕了調整貨幣政策方向的壓力。盡管從10月份開始，市場對韓國央行加息的預期不斷提高，但隨著各項措施的實施，韓國房地產市場升溫趨勢有所緩和，到12月份利率一直維持不變。
當然，我們也看到，在經濟復蘇初期，貨幣政策還十分寬松，上述調節措施不足以從根本上解決房產市場的泡沫問題。
（作者單位：國家統計局國際統計信息中心）
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