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“房價像脫韁的野馬，怎么拉也拉不住了”，這應該是大多數希望買房而買不起房的人的最大感受。最近十年時間，居民收入的上漲幅度遠遠跟不上房屋價格的上漲幅度。以上海為例，數據統計，2000年上海城鎮居民可支配收入為11718元，2008年的數字為26675元，增長130%。而同期房屋均價從每平米3252元攀升至14026元，漲幅為330%。房價漲幅遠遠超過收入增幅，根本原因在于目前中國房地產發展模式出現了問題。
中國的住房供給有兩大模式：一個是住房產品市場化，即絕大多數居民的住房需求都通過市場的手段來解決；另一個是住房產品社會化，即政府提供廉租房、經濟適用房，解決中低收入家庭的住房困難。因此有人就認為，目前房地產價格虛高，是中國的廉租房和經濟適用房建的太少，政府的房地產政策放得太開。要解決中國的房地產問題，政府應為絕大多數工薪階層提供住房，高收入家庭則可以去購買商品房。此類觀點實際上是讓中國學習新加坡模式或香港模式，加大政府提供的住房福利保障。其實這種模式并不適合中國的發展情況。
首先，香港的房地產發展模式是高地價模式。在這種模式下，政府以高價將土地出賣給開發商，開發商再以高房價在市場上交易。這種模式的直接后果是社會絕大多數財富通過房地產市場分別流向政府與開發商，造成嚴重的社會財富兩極分化。國內目前的房地產市場發展模式基本上就是香港模式。但是，人多地廣、資源有限等現狀都決定了未來中國不可能支持這類模式。其次，新加坡模式主要走政府提供公房的路線。這類模式是先把老百姓能承受的價格算出來，以此價格為基礎，扣除建筑成本、房地產商一定比例的利潤之后就是土地價格了。房地產商賣房子拿不到暴利，政府賣土地也不要暴利，這樣老百姓就能買得起房了。不過這也有不適應中國國情的地方。如果把住房的問題完全扔給政府的話，不就又回到以前政府包辦住房的老路嗎？這類模式的特點是效率低下，政府的權力過于集中。對于新加坡這類地方小、經濟發達、政府能力較強的國家是適用的，但中國這種各地發展非常不平衡，經濟實力不夠強大的大國是很難付諸實施的。
那么有人就要問了，難道就沒有適合中國房地產市場發展的模式了么？答案是否定的。歐美國家在這方面的經驗就十分值得借鑒。以美國為例，其對于房地產市場主要采取的是“小政府，大市場”的二元住房體系。“小政府”是指政府只限于幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。“大市場”是指95%以上的美國家庭住房是通過市場解決的。美國用《住宅法》明確了房地產市場發展的宗旨，政府通過信貸政策、住房政策、住房規劃政策來保證絕大多數居民有能力進入房地產市場，突出住房的居住屬性、福利屬性，弱化其商品屬性。最有代表性的政策即是物業稅，通俗的說就是持有稅。把本來一次性征收的稅賦分攤到每一年，稅額會隨著房價上升而升高。買的房子越多、越貴，每年交的稅就越多。打擊炒作、投機等行為，回歸其居住的原始屬性。總而言之，只有從廣大人民的根本利益出發，用法律方式把房地產發展模式制度化，才能找到房地產持續發展之路。
（作者單位：上海交大高級金融學院） |