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12月14日國務院召開常務會議專門研究房地產調控政策。在此時出臺房地產調控政策是相當超預期的，因為：第一，剛剛閉幕的中央經濟工作會議并沒有對房地產市場調控有什么明顯提示，甚至連暗示的話都沒有。經濟工作會議是為2010年的經濟工作作總體安排，在經濟工作會議上沒有提及對房地產的調控，市場預期中央不會對房地產市場采取調控措施，因此，經濟工作會議的精神一公布，地產股出現明顯上漲。
第二，在過去的房地產經驗看，政策的出臺一般都在三月份兩會之后，2005年、2006年及2007年的房地產調控都是在三月份之后出臺的，在年末出臺房地產調控政策還是第一次。
第三，經濟工作會議之后，在研究部署刺激消費的一系列政策是，將二手房稅收優(yōu)惠政策取消，市場普遍預期這已經是政府對當前的房地產市場采取的最重的“藥”了。
為什么房地產調控政策會不期而至?也許有以下兩點原因：其一是迪拜世界債務違約事件。該事件發(fā)生的時間正好在我國中央經濟工作會議召開前夕，但經濟工作會議的基調是在之前的政治局會議上定的，在中央政治局確定2010年經濟政策時迪拜世界的債務違約事件還沒有發(fā)生，因此，迪拜世界事件對決策的影響沒有反映在經濟工作會議的精神里。
迪拜世界公司的債務違約事件為什么對我國的經濟決策產生如此大的影響？道理并不復雜，迪拜的表面繁榮主要依靠房地產與金融，資金是靠借來的，簡單來說就是靠借錢來大肆投資制造了經濟泡沫，在全球金融危機的打擊下，借錢成為一件難事，于是資金鏈出現斷裂，維持泡沫膨脹的游戲就會戛然而止。相比之下，迪拜借的錢并不十分龐大，只是1000多億美金而已，而我國的不少城市借錢的規(guī)模遠遠超過迪拜，2009年近10萬億的貸款中有6萬億貸給了地方政府的融資平臺，這些融資平臺和迪拜世界實際上是性質類似的公司，按照當前的財政收入水平，我國不少城市的地方財政負債風險與迪拜世界實際是非常類似的。就在迪拜世界債務違約事件爆發(fā)之前，我國已經開始對地方政府的融資平臺貸款的風險開始控制。
其二是11月份房價上漲數據過快。12月11日國家統計局公布了11月份主要經濟數據，從全國的平均數據看，11月房價環(huán)比上漲了1.2%，年化漲幅接近15%，個別城市的環(huán)比漲幅超過2%，年化漲幅超過25%。從筆者的實際考察看，北京不少樓盤的價格在11月份環(huán)比漲幅應該在10%左右，年化漲幅超過100%。面對房價如此迅猛的上漲，決策者當然坐不住了。
不僅從時間上講這次房地產調控是超預期，從內容上看，同樣是有些新意的，主要表現在調控思路與手段的變化上。以前的幾次房地產調控主要手段是控制“兩個閘門”，即通過控制土地供給和信貸數量來減少房地產開發(fā)投資的增長，控制的主要對象是供給。而對住房需求的控制則相對較輕，主要手段是增加二手房交易的稅收負擔，以此來抑制炒房行為。在供不應求的格局下，壓縮供給的結果當然是價格的繼續(xù)上漲了。這就是2005年以來房價越調越高的重要原因之一。
之所以在2005年至2008年的房地產調控時政策著力點主要放在控制住房的供給上，有其特定的宏觀經濟環(huán)境，當時的背景是經濟過熱，必須控制投資增長速度，因此，壓縮房地產投資是宏觀調控的總體要求。
本次房地產調控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀經濟不存在過熱的問題，政府調控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給（增加普通住房的供給）的同時抑制需求的膨脹（實行差別化的信貸政策）。因此，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富，控制房價的效果當然也會比以前幾次房地產調控要好。在市場普遍預期中國經濟增長依然倚重房地產的時候，中央果斷出手，這本身就說明這次調控房地產市場的決心是超預期的。 |