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當前,我國房市的迅速反彈得益于政府的積極政策,同時也來源于需求的強勁增長。需求的強勢不僅僅是因為通脹的預期、剛性需求的釋放,更多的層面則在于民眾對政府的預期,來源于購房者與政府的博弈。
購房者之所以買房,是因為他們相信房價在未來還會上漲,雖然目前房價很高,但將來會更高。這些購房者中間,既包括投機客,也包括普通自住者。一些剛性購房者會認為,“我去年沒有買,現在后悔。我現在買,為的是明年不后悔”。他們如此相信房價會上漲,大多不是基于經濟學原理的分析,而是相信政府會支持房價的上漲。“房地產貢獻高的GDP增長率、地方政府的財政收入依靠房地產、政府不希望銀行出現不良貸款……”在某種層面上,政府和房地產商是有著共同利益的,所以人們相信政府會支持房價永遠這么漲下去。越來越多的民眾加入到購房者的行列中去,從而推動著房價無理性的上漲,泡沫越吹越大,如此下去,會達到非常危險的程度。另外,房價的上漲會引致其他商品價格的上漲,形成通貨膨脹。
那么,政策真的如大眾所預期的那樣嗎？筆者認為,政府是完全有可能在適當的時候出臺調控非理性房地產市場的政策。為什么呢？我們用股市來做個例子,當眾多的股民預期奧運概念、國慶概念的時候,政策托市了嗎？沒有。在我國,股市是大眾認為政策市的一個典型的市場,他們總是天真地去猜想政府不會容忍發生的事。而政府呢,更多時候是還自由給市場,用事實表明了自己的立場,逐漸地建立了自己的公信力。筆者認為,在逐步建立和完善市場經濟體制的過程中,政府會逐漸退出市場參與者的角色,而更堅實的承擔起宏觀調控的職責,來維護和鞏固市場經濟改革的成果。
面對房地產市場的繁榮,而忘記了股市里的教訓,這是因為我們還沒有看到房地產市場里政府調控的實踐,本來要有的調控因為金融危機而擱置了。因為還沒有,所以相信以后也不會有——這種認識是盲目的。筆者相信,政府對于房市的調控一定會到來的,而且一定能夠成功的。理由如下:
房地產對GDP的貢獻的確很大,但要GDP長期持續地增長,需要的是健康良性的房地產市場。房價的非理性上漲遏制了其他消費的增長,會加重我們的內需不足;房價的泡沫如果不及早解決,會越吹越大,最后破滅時會對經濟產生很大的破壞性;隨著經濟結構的不斷調整,隨著其他行業的成長,房地產行業的顯著性會越來越低。
不良貸款的風險并不大。新樓盤的貸款是房價的七成,二手房的貸款大概是房價的五折左右。房地產市場的調控和房價的適當降低,并不一定會產生大規模的不良貸款。現在進行調控,房地產并不會出現崩潰。這是因為實際的需求依然很大,只要房價降到合理范圍,房地產市場依然會發展很好,不會出現大量的不良貸款。但如果一直不進行調控,等泡沫大到無法控制時再破滅,那個時候才會有大規模的不良貸款。另外,即使有風險發生,作為市場參與主體的銀行和購房者本就應該承擔相應的風險。這樣也有助于他們作為市場經濟主體的意識。這也是在樹立政府的公信力,有了公信力,銀行在放貸時自然會考慮到風險,把風險掌握在可控之內。
應該認識到,盡管地方政府和房地產商之間有著千絲萬縷的聯系,但地方政府卻不是政策的制定者。合理政策的出臺,在一定的制度引導下,種種利益關系的紐帶自然會瓦解。這不能成為不調控的理由。
如果政府出臺政策來調控房地產市場,使房地產市場朝著健康良性的方向發展,那么,政府就在公眾當中樹立了良好的公信力。政府在公眾預期中的威信,會引導市場走向理性。當市場再次出現不合理的近乎瘋狂的現象時,人們就會預期政府一定會來調控,這種預期會阻止人們參與非理性的投機行為。
（作者系中央財經大學金融學院博士） |