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部分行業利用壟斷地位獲得的大量利益，變成了各種名目的內部福利，這是高房價的最大推手。我們實在已到了非得以公平促發展不可的時候。房地產有無泡沫？何時破裂？都不是真問題�，F在必須著手的任務是：改革財政體制，讓地方政府從房地產利益鏈條中脫身；打破壟斷，遏制過高收入階層的不合理形成；擴大有效供給，從速建設廉租房，減少經適房。
剛剛過去的十月，全國70個大中城市的商品房價格，同比上漲了3.9%,這是全國房價連續7個月上漲。多家調查機構的數據顯示，目前的房價，已讓多數城市家庭難以接受，“買房難”已成“口頭禪”。為什么房價能“冒天下之大不韙”，一騎絕塵？想必在這背后，有不以人的意志為轉移的因素。
望房興嘆的人，抱怨的是開發商。問題是，誰是開發商？
當今的房地產業，是典型的戰國時代。國企、民企、外企，都運作于中。不但傳統的建筑企業在蓋房子，電力公司、煤炭公司、糧食公司，水利公司、化工公司、外貿公司、遠洋公司、飛機制造公司，都成立了房地產開發企業。這些企業，有天然的、巨大的融資能力，而且融資成本極低。“地王”的頻出，就是明證。所有這些企業，自覺不自覺間，結成了某種聯盟，任何降溫房地產的舉措，不管出自什么權威部門，都會遭到有效的抵抗。這已經被十數年來的博弈所證明。
地方政府也是房地產業的相關者。在現有的財政體制下，地方政府收入十分有限。來自土地一級的收入，是其不可或缺的組成部分�！暗赝酢�，在一定意義上，可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了開發房地產，離不開地方支持外，房地產企業的主要稅費，如營業稅、契稅等，都是地方政府可以調節的。
十多年前開始的城市住房制度改革，采取的是“穩定一批，放開一片”的方式。在福利分房體制下，一部分“有單位的人”，用較低代價獲得了房屋產權（盡管產權不完整），這些住房，叫法五花八門，有“成本房”、“房改房”等等，這在市場機制完備的國家是不可想象的。而其余更多的人，將獲得一定的貨幣補償，然后自己去市場上買房。貨幣補償，隨著房價節節攀升，已是杯水車薪。
與房改配套的政策，還有經濟適用房（經適房）、廉租房等。最初經濟適用房很紅火，因為地價便宜，優惠多多，地段也好，開發商有錢可賺，后來無利可圖，開發商熱情就慢慢降溫了。北京市今年幾塊經適房的地塊拍賣，幾無開發商響應。經適房最大的弊端是，所有的政府部門加起來，都難以根除申請者的信息造假以及其后的牟利，而且為一些部門自留了很大的尋租空間。武漢經適房搖號事件，不過冰山一角。結果就是，住經適房的人，不是最初政策指向的“夾心層”(不太窮，但又買不起商品房)，而是高收入階層。其實，夾心層，不是政府最需要關心的，廉租房，才是政府唯一應有作為的領域，因為關乎最窮的人。任何國家不可能做到人人擁有房產，但是，人人都應享有居住權，而這是政府的責任所在。廉租房沒有產權，不能出售獲益，可以有效打擊經適房的貓膩。但是，直到現在，有關部門對建造廉租房積極性不高。道理很簡單：沒有利益空間，比不了經適房。
以上是供給者，再看需求方。
有人說，地價不決定房價，這有道理。只要有人買，一切都不是問題。那進一步問，誰是購買者？一定有媒體所宣傳的“剛性需求者”，要結婚的人，總要有新房。可是，千萬不要以為這些年輕人，可以買得起一個大房子，起碼在北京、上海，很難，實際上，這是幾個家庭，幾代人動用多年儲蓄的結果。如果靠剛性需求，房地產價格不可能一路凱歌�？隙ù嬖谝粋�實力強大的購買階層。
這個階層，就是富裕人群。各種富豪排行榜，“煤老板”，“溫州商人”，經濟發展，確實造就了一批超級富豪。可是這畢竟是其中的一小部分，他們根本沒有能力拉動全國房價，所謂的“某某炒房團”，有轉移公眾注意力的嫌疑。而真正有實力拉動房價的，是部分行業的高收入群體。
中國的行業收入差距，以及階層收入差距，近十年來呈現不斷擴大趨勢。部分行業，利用壟斷地位，獲得大量利益，卻沒有集中于國家財政，而是變成了各種名目的內部福利，包括住房，這是高房價的最大推手。
商品房，只是有中國特色的一種說法。住房不單是商品，還是資產，是可以像金融資產一樣炒作的對象。這也是理解房價不可忽視的方面。比如，即使買了房子的人，也僅有70年的使用權，而非完全的產權，住房的壽命還不一定有70年，所以，細想起來，房價似乎太高，太不值。可是，如果想到它是資產，就又不難理解了。我們還發現，不是全國所有地方的房價都高得離譜，真正高的，不過是京滬深穗杭等熱點城市，也就是有炒作空間的地方。當各種資金，都可以便當地進入房地產領域的時候，房價，就極容易變得如脫韁野馬，就如美國的次貸衍生品，在各種名目的包裝和光環之下，價格脫離其變動的由頭而一路飆升。富裕階層一天天增長著，他們的巨大財富總要尋找增值渠道，而目前，投資渠道十分狹窄，房地產，是除股市等不多幾個領域外，唯一的選擇了。炒房族，在一些城市，已蔚然成軍。
有學者比較了世界多個城市的房價，發現房地產價格是有周期性的。有統計學者計算過，上世紀90年代之前，美國的房屋價格，變化并不大�？墒�，必須指出，多數商品或者資產的價格，都有周期性，即回歸的特征。但是，人畢竟是活在短期的，作為資產的炒作獲利，幾年、十幾年已足夠。為了房價下跌，難道讓人一直等幾十年不成？周期，不過是一種事后的總結和說辭罷了。
高房價折射出的，是中國經濟的結構性問題，我們實在已到了非得以公平促發展不可的時候。房地產有無泡沫？何時破裂？都不是真問題。我們必須著手的任務是：改革財政體制，讓地方政府從房地產利益鏈條中脫身；打破壟斷，遏制過高收入階層的不合理形成；打擊腐��；允許現有的存量房屋上市交易，擴大有效供給；大力從速建設廉租房，減少經適房。
（作者系北京航空航天大學金融研究中心常務副主任） |