|
在目前房屋價格快速上漲和居高不下的情況下，支持開征物業稅的聲音非常大。目前房屋價格太高，許多中低階層的老百姓已經買不起房子，已經開始被趕出房屋市場。筆者也堅決支持一切可以降低房價的努力，但是降低房屋價格不能簡單地企圖通過加稅的辦法解決。
首先，以為通過征稅就可以打壓房價的思想是感情化的，沒有實證支持。開征物業稅，反而可能還會推高房屋價格。這是有先例的。
前些年一些地方為了抑制房屋價格上漲，開征了重稅率的房屋買賣的所得稅，但是賣家卻把稅收負擔都轉嫁給了買家，讓買家的負擔更重。這些年來各地房屋價格的暴漲，就是對試圖通過加稅來控制房屋價格的做法的有力否定。
海外的例子也很多。美國、歐洲等很多國家開征有物業稅，但是這些年房屋價格也漲起來了。根據美國聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)的資料，美國1991年首季房屋價格指數為100，到1998年首季該指數達到121.48，8年時間房價增長21%。其后房屋價格上漲速度逐漸加快，到2007年第二季度，美國房屋價格指數為224.54，用16年的時間房屋價格翻了一番。英國、西班牙、法國等，最近一些年到全球危機爆發前，房屋價格也是上漲的。
其次，即使是真的開征物業稅，因為課稅對象的稀少和輕薄的稅收對于持房成本的增加是微不足道的，所以也打壓不了房價。
目前流通中和居民持有的房屋，都是通過開發商繳過土地出讓金的，因此對于目前的所有存量房是不能征收物業稅的，不然就是重復征稅。目前開發商囤積在手頭尚未開發的土地和仍在開發的土地，包括目前廣泛報道的“地王”等，也是繳過高額的土地出讓金的。所以，也無法對在這些土地上建造的房屋征收物業稅。
只有未來在不征收土地出讓金的土地上建的房子，才能對其征收物業稅。但是由于這些房屋不含土地出讓金，所以物業稅也只是對房屋征收，稅賦必然有限。因此，未來即使真的征收物業稅，由于課稅對象非常有限，還是無法撼動目前的高房價。
而物業稅的征收會延續幾十年，由于每一年征收的數量非常有限，因此吃土地財政飯和發土地財政財的地方，不會舍棄土地出讓金的西瓜和去撿地上的物業稅的芝麻。所以未來大行其道的，仍然會是開發商在上繳過高額土地出讓金的土地上蓋房子，房屋價格也必然居高不下。
因此，目前控制房屋價格，不能舍本逐末地去寄希望于借助稅收手段。控制房屋價格，只有借助擴大土地供應，抑制地價暴漲，放寬建房門檻等手段。關鍵還是要改變分配機制，增加老百姓的收入，讓老百姓買得起房子。
（作者單位：東航國際金融公司） |