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每隔一段時間，房價與CPI的關系就會成為爭論焦點。在當前這樣的房價上漲時期，這種爭論更是不可避免。最開始的爭論集中在是否應將房價計入CPI上。按經濟學研究方法論，這是一個規范性問題。涉及個人主觀判斷，不同人可以有不同看法，沒有一個標準答案。
很多人認為，房價對居民生活影響巨大，而CPI覆蓋的范圍太窄，因而房價應該反映在CPI里。時至今日，主流意見還是主張不應該把房價計入CPI統計中。編制CPI的目的，是反映一定時期內居民所購買的生活消費品價格和服務項目價格變化，以便衡量城鄉居民日常生活成本的變動。房價在統計上屬于投資品，不在日常消費之列。各國的CPI都是不包括房價的。我國CPI中“住房類”項目包括了建房及裝修材料、房租、房屋維修費、物業費、自有住房貸款利息、水電燃氣以及其他與居住有關的服務等的支出。此外，我國CPI統計中還包括“家庭設備用品及服務”一項，在有的國家也列在了住房項目下。總體來看，我國CPI不包括房價是說得過去的。住房類在CPI中的權重是否過低是另一個問題。
還有一個爭論是，雖然房價不是CPI的一個組成部分，但房價上漲必然會帶動CPI上漲。據說房價與一般物價間存在一個比價機制。房價上漲后，其他物價就相對變低了，最后也會跟著漲上來。與房價傳導到一般物價相反，更為流行的觀點認為，在通脹預期推動下，人們會爭相買房，從而導致房價上漲。把這兩種關系摻合在一起，房價與一般物價間好像存在著“雞生蛋，或是蛋生雞”的關系。
其實，房價和一般物價可能并不存在雞與蛋的關系。房價和CPI的聯系越來越松散。這是導致人們批評CPI統計不完整的原因。如果兩者是顯著正相關的，那也就不會出現上述房價與CPI關系的討論。
中國的情況很好地說明了這一點。自1998年房改啟動以來，房價歷經幾輪牛市，但這中間并沒有嚴重的通脹周期。2003年的物價上漲并不十分顯著，但是1998-2003年出現了一輪嚴重的通貨緊縮。次貸危機以來，CPI與房價走向的背離更加清晰可辨。現在一線城市的房價已創下歷史新高，但CPI同比仍是負數。
中國并不是個案。現在我們都知道，美國2000~2001年高科技泡沫破滅后，美聯儲大幅降低了利率并實行長期寬松政策，即便實體經濟出現明顯復蘇也沒有退出。其原因就在于，上世紀90年代中期以來，在經濟高速增長、資產價格高歌猛進的同時，CPI尤其是扣除食品和能源價格之后的核心CPI保持在很低水平。日本上世紀80到90年代的情況也是如此。當時，日本大城市的地價和房價上升到令人難以理解的高位，但是一般商品價格卻波瀾不驚。
CPI不應該承擔它不應承擔的功能。硬是把房價和CPI聯系起來不僅沒有必要，也難以自圓其說。CPI是衡量居民日常生活成本的，而房價是一次性的長期投資，兩者不應相提并論。房價變動的確影響巨大，政策面應該加以重視，但這不代表就需要把房價加入到CPI的統計中。可以考慮編制一般覆蓋資產價格和一般物價的物價指數，但這個指數肯定不應該再叫CPI。
所謂房價上漲的比價效應會拉升其他商品價格的理論過于籠統，看不出其具體機制。如果比價效應總是存在的，那么就不會存在相對價格的變化，這顯然是不符合現實的。現實中，房價比很多一般商品價格漲得更多。房價有可能相對制造品價格上升，那是因為，住房供給有一個更長的周期，并且土地供應更加稀缺；而在很多產業，存在著明顯的產能過剩。
當通脹預期抬頭，資金會流向供給短期很難增加的商品，以求保值增值。房地產具備這樣的投資屬性。不過，就像已經指出的那樣，在很多時候，房價和一般物價不存在密切聯系。從這輪房價上漲看，存在通貨緊縮預期時是買房的更好時機。
金融部門的發達和制造業的發達，是造成資產價格與一般物價脫鉤的主要原因。制造業的發達抑制了一般物價上漲，而金融業的發達吸收了貨幣供給。制造業的繁榮增加了一般商品的供給，而金融業的發達創造了貨幣需求。貨幣供給很大程度上僅僅在金融部門流轉，而不是像傳統理論認為的那樣，會主要流入實體經濟。這就使得在當前貨幣政策放松背景下，出現了無通脹下的房價上升。
中國有可能比成熟經濟體更容易出現房價和一般物價的脫鉤。中國貨幣供給主要作用于投資，而投資會增加一般商品供給的能力，進而在一定程度上抑制CPI上升。在成熟經濟體，貨幣供給增加部分是消費信貸增加的結果，因而會刺激消費，并引致通脹壓力。
（作者系經濟學博士） |