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| 如何應(yīng)對開發(fā)商“只倒土地不蓋房” |
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| 2009-11-03 作者:孫瑞灼 來源:瀟湘晨報(bào) |
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開發(fā)商囤地倒賣現(xiàn)象在中國的房地產(chǎn)業(yè)十分普遍。對此，SOHO中國有限公司董事長潘石屹認(rèn)為，“中國有三分之一的房地產(chǎn)開發(fā)商是從來不蓋房子的，就是倒土地的，從來不蓋房子的。”（11月2日《東方早報(bào)》）
開發(fā)商囤地現(xiàn)象有多嚴(yán)重，國際著名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)戴德良行研究顯示，從1998年到2008年也就是房改10年來，投入房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地大概是31億平方米，截至去年底，實(shí)際開發(fā)的數(shù)字僅19.4億，也就是說還有將近12億平方米的地是閑置沒開發(fā)。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，國內(nèi)十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備規(guī)模超過三億平方米。潘石屹把中國9家房地產(chǎn)上市公司08年年報(bào)上面公布的數(shù)據(jù)、土地儲備的數(shù)據(jù)和同年建成的建筑面積進(jìn)行測算，發(fā)現(xiàn)最高的一家上市公司土地儲備是151年，最低的也是20年。中國房地產(chǎn)市場獨(dú)有的“囤地”現(xiàn)象，催生了“只倒土地不蓋房”的開發(fā)商，它不能不說是畸形房地產(chǎn)市場結(jié)出的怪胎。
開發(fā)商“囤地”引發(fā)市場主體的不正當(dāng)競爭，大大加劇了土地市場的價(jià)格泡沫，直接導(dǎo)致住房供求關(guān)系緊張、助推房價(jià)上漲。治理“囤地”并不缺乏相應(yīng)的規(guī)定。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年頒發(fā)的《閑置土地處置辦法》明確，“對超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”。2008年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》再次重申，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。
要想讓“只倒土地不蓋房”的開發(fā)商不再出現(xiàn)，需要的是進(jìn)一步加大政策執(zhí)行力度。試問如果沒有一些部門的縱容和默許，開發(fā)商如何敢觸犯法律的底線，大規(guī)模“囤地”？眾目睽睽之下，大量的地塊又如何能“囤”得起來？此外，要進(jìn)一步完善規(guī)定，增強(qiáng)政策剛性。比如，什么叫土地閑置1年？是從發(fā)土地證，還是從發(fā)開工證算起？這些都需要進(jìn)一步予以明確，增強(qiáng)政策可操作性，避免給開發(fā)商鉆政策的空子。最后，要形成責(zé)任追究機(jī)制。明確土地閑置的監(jiān)督責(zé)任主體、對象和具體方法，更重要的是要明確責(zé)任人監(jiān)管不力、瀆職失察的責(zé)任追究辦法。比如，如果土地閑置超過2年未被收回，有關(guān)部門和責(zé)任人應(yīng)受什么處罰？
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