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樓市金九銀十成泡影 政策成最大變數
    2009-10-10        來源:21世紀經濟報道
　　房地產業的“金九銀十”已成泡影，剛過去的“十一”黃金周期間，京、滬、廣、深四大一線城市樓市成交無一例外地陷入“量跌價滯”的局面，除了泡沫較溫和的廣州樓市在9月有略微的成交環比增長，北京、上海及深圳都已經連續多個月成交劇烈下滑，其中深圳成交下滑更是長達4個月。
　　“量跌價滯”是否是房價拐點的一個重要信號？坦率地說，從短期看這里面存在巨大的變數。房地產商及其房地產投資多頭派一直堅定地以城市化、土地稀缺和房屋供應量不足繼續勾勒“房價上漲”不敗的神話，而空頭派則希望房價變動延續2008年的軌跡，“量跌帶動價跌”。
　　實際上，我們一直批判市面上流行的“房價動力學”，一種房地產“恒久的稀缺觀”。任何稀缺都會在價格上得到必要的反映，既是給生產者以信號，也是給消費者以評價。假設房地產市場不存在投機的話，那么房價在價格上的增量將是邊際增加的購買力推動的，對一個城市的房價而言，新卷入城市化的人口將是推動房價增量的主力軍。當然，它的前提條件是，新卷入的城市化買房人口（在沒有父母資助下，一般工作年齡在5年以上）的收入流能夠同房價飆升導致不斷上升的按揭流相匹配，如果普通民眾的收入中65%以上要繳納給銀行按揭，那么這種匹配程度是相當危險的。當然，上升的房地產市場不可能不存在投機，而投機房地產的信心來自于兩個，一個是相信自住型人群的購買力是不斷上升的，可以匹配不斷上漲的房價帶來的按揭流上升，另外一個是即使自住型購買力“不濟”，但由于投機資金比較多，炒作的流動性充足，那么投資者仍有機會將資產轉給高位接盤的投機“傻錢”。
　　既然房價增量上升的主要“炒作理由之源”是新卷入城市化人口的收入增長情況，那么在金融危機肆虐之下，4萬億刺激政策撬動天量信貸予以拯救經濟，也許令2008年下半年的整體收入負增長轉變為今年上半年的整體正增長。但是它忽略了結構性的變化，經濟刺激政策的受益者大部分是工作年限較長、具有很強的資產配置能力的人群，而不是新卷入城市化的青年人。實際上，我們認為，自住型購買力的收入流很可能是緩慢下降的，而促使他們在“小陽春”里倉促出手的唯一動因是信貸刺激政策制造的通脹預期。我們從四個一線城市房地產交易信息也可以看出，以今年1-8月份來看，投機性的房產交易比重正在急劇上升，而自住型購買者在5、6月房價高位積極買房的動力之一并不是因為收入增長導致的理性決策，而是對于通脹的擔憂。但即使如此，7月份以后的成交投機性買盤開始大幅度攀升，原因在于7月份以后的銀行信貸額開始下降，自住型民眾部分地擺脫了對通脹的恐慌情緒來審視高房價同收入流的匹配情況。
　　高房價將自住型購買力大幅度“排斥”出去，不僅“炒作理由之源”開始動搖，導致后續投機資金不敢進場，而且降低了房地產交易的流動性，使得維持高價的賣盤不能成交，構成“量跌價滯”。“量跌價滯”其實是一種流動性大幅度萎縮的狀態，之所以沒有立即的“價跌”而能維持格局，一個很重要的原因是巨額信貸刺激性政策以及房地產利好修復了房地產企業的資產負債表，改善了2008年房地產商普遍遭遇的“資金鏈斷裂”之困，使得房地產商不需要通過“緊急推盤”來獲得現金流，從而在和民眾博弈房價上占據有利的位置。
　　所以，從這個意義上說，短期內巨大的變數是政府的政策。如果不惜通過通脹升級的方式來幫助房地產業提高流動性，那么高房價的格局將會得到鞏固，而如果政府嚴格執行穩定幣值的中性貨幣政策，拒絕將“凱恩斯主義”升級的話，那么房價將必然進入下降通道，從而我們回過頭來看今年1-8月份的房地產走勢，類似于“反彈時期的套牢盤”，即1-8月份是敏感的前期“套牢出貨者”，他們解套之后將是沒有增量資金大規模進入的過程，是一個漫長下跌的過程。
　　以深圳為例。1-8月份，深圳新房成交量525.06萬平米、二手房成交面積為721.82萬平米，總共為1300萬平米，以總體均價1.2萬/平米計算（關內關外加總），成交總額大約1600億，但是1-8月份銀行貸款為500多億，這差不多就是新房的按揭額，也就是說二手房信貸在“小陽春”的井噴里面幾乎沒有實質性增長。這里面隱含著一個判斷是，這些二手房很可能是在2007年價格相似高位時期買入的，然后賣家將其“平移”賣給新的買家，造成了銀行新增信貸額沒有太大的增長，這是典型的“反彈時期的套牢盤”。因為低價買樓的放盤者不會著急，他們傾向于“捂盤”換取更大的利潤，而敏感的“解套者”則會在高點將“博傻之棒”傳出�！胺磸棔r期的套牢盤”在很多國家房地產歷史上屢見不鮮，它意味著一種趨勢性的下降力量正在匯集，并將上演。
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