日前，國家統計局已經展開對40個重點城市商品住宅開發費用的專項調查。即對房地產項目開發費用的構成中，項目土地費用、銷售費用、管理費用以及城市基礎設施建設費等各種稅費各占多少進行“摸底”。
統計部門“摸底”來得正是時候。最近一段時間，房價出現“回暖”的趨勢，面對開發商、地方政府、消費者各執一詞的局面，調控政策已進退維谷。政策制定者唯有徹底了解整個行業的利益結構，才能洞悉真相，尋找治理良方。
一直以來，公開房地產開發成本的呼聲從未停止。很大程度上，民眾的這一訴求，是希望能用成本價格比照高房價，算出開發商的暴利。這固然部分出于民眾的情緒宣泄，但更重要的是，這一訴求不僅指向開發商的利潤，更指向開發商與地方政府之間的利益分配關系。因為開發成本中包含了土地出讓成本、稅費收入以及地方政府在房地產價格中的獲利比例。
據統計，目前我國與房地產直接有關的稅種多達14種，其中實際征收的有12種，占我國實際征收稅種數量的一半。收費項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。由于稅、租、費界限不清，且在保有環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重，這些都構成提高房價一次性交付成本的壓力。掌握成本結構，無疑有利于厘清地方政府與房地產企業的利益分配比例，以及洞悉地方政府對市場的干預動機。
但正因為此，地方政府與開發商對房地產開發成本一直諱莫如深，雖然曾經有過幾個省份宣布將公布房地產開發成本，但后來無不被以各種理由推脫搪塞。不少省份都以房價由供求關系決定、與成本無關，而且開發成本屬于商業機密為由，明確拒絕公布房地產成本。
房地產開發成本真的與房價無關嗎？2006年廣州樓面地價為2872元/平方米，但到2007年，樓面地價已經接近翻了一倍，為5227元/平方米。開發商正是在這個節骨眼上，宣稱政府土地供應過少，導致未來可能出現“地荒”，倘若加上建設周期的時滯，地價上漲正好對應2008年樓價上漲一倍的瘋狂。而在稅費成本方面，2008年3月8日，全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌等在《關于減少政府收費環節，遏制住房價格上漲的建議》中提到，房地產開發商需要繳納50余項費用，涉及到約25個政府部門，總體費用占到開發成本的15%-20%。這些事實無不說明，地方政府實為房地產市場的獲利主體之一。
正是由于在開發商與政府之間的這筆賬算不清楚，房價虛高的真實原因往往陷入公說公有理、婆說婆有理的雙重表述：地方政府歸咎于開發商定價虛高，開發商抱怨土地供應過少，稅費成本過高，推高房價，一來二去，民間輿論往往失去焦點，最終不了了之。而這種互相責難，倒能從反面鞏固政商之間的攻守同盟，維持著兩者之間的利益共生結構。因此，此次國家統計局的“摸底”行動，除了要了解房地產的成本結構外，還應該將調研結果公之于眾，否則，這個“底”仍然有可能被既得利益的游說集團繼續掩蓋。
從當前公布的信息看，統計局此次摸底行為，調查的范圍和對象是北京、上海、廣州、杭州、無錫等40多個重點城市部分房地產開發企業從2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。截取近期數據，固然有減少調研成本的考慮，但卻存在無法縱向查明地方政府歷年來干預房價手段的問題。必須指出的是，地方政府對房價的影響，未必是通過提升土地出讓價格以及增加稅費收入的方式進行，更為隱秘的方式是通過調整土地供應以及對開發商囤積土地管理的松緊程度對房地產供應量施加影響。只要減少土地供應，或縱容開發商囤積土地，房價就必然飚升，稅費收入也水漲船高。因此，僅僅調查2008年至今的開發成本結構，并不能完整理解房地產市場利益結構，建議有關部門一次性調研5年內的稅費收入以及土地價格、土地供應量、房地產價格、房地產供應量數據，從而完整掌握動態的利益結構變化軌跡。
總之，此次國家統計局對40個重點城市房地產開發成本的調查及時而且必要。特別是在物業稅的改革正在醞釀之際，摸清現有利益結構，還可以為“新人新辦法，老人老辦法”作出安排。我們期待有關部門徹底公布調查結果，為房地產市場正本清源。 |
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