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讓房地產(chǎn)擺脫原罪枷鎖，健康發(fā)展，開征物業(yè)稅是個契機(jī)。
5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部委研究開征物業(yè)稅”。早在2003年，中共十六屆三中全會就明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”
從稅費(fèi)改革與建立公共財政的高度征收物業(yè)稅，將使中國房地產(chǎn)業(yè)走上陽關(guān)道；以投機(jī)主義色彩將物業(yè)稅單純視為提高居住成本、打壓房價的手段，將使中國房地產(chǎn)業(yè)在原罪的羊腸小道上越走越遠(yuǎn)。
物業(yè)稅與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)不同，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)著重在交易、流通環(huán)節(jié)一次性收取重稅，占房價的比例各地不同，從35%到60%都有。在交易流通環(huán)節(jié)征稅可以產(chǎn)生兩個結(jié)果，一是地方政府刺激房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，以便收取更多的稅費(fèi)；二是在賣方市場中，出售一方將成本轉(zhuǎn)嫁給購買者，加重了購買者的負(fù)擔(dān)。
物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象、在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的稅收，不動產(chǎn)擁有者按照市場評估價格，每年繳納不同的稅收。稅收行為不是一次性的，而是長期的。
物業(yè)稅有三個主要功能不能遺忘。
首先，物業(yè)稅是公共財政透明化運(yùn)作的產(chǎn)物。如叢誠先生所說，物業(yè)稅是地方稅收的最后來源，在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。地方政府核定的物業(yè)稅總額和稅率，是根據(jù)每年地方財政盈缺而定，充裕則少征，不足則多征。美國、加拿大、英國、新西蘭等國莫不如此。在北歐一些國家，比如瑞典，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，甚至被賦予了調(diào)節(jié)社會貧富差距和抑制社會財富分配不均的作用。
物業(yè)稅有一定的彈性，對于地方政府公開財政的透明度有極高的要求，同時對于地方財政的支出有剛性約束，這樣業(yè)主才能繳得心服口服。在征收物業(yè)稅之前，政府得看看自己建立公共財政透明度的約束有多大。
其次，物業(yè)稅有抑制房地產(chǎn)投資的作用。政府根據(jù)每年的評估價在持有環(huán)節(jié)按年征收，也就是說政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節(jié)獲取購房者的部分紅利，并且稅率根據(jù)房價與公共財政情況每年不同。
這把劍的鋒利之處在于，每年根據(jù)市場價格評估，稅率每年調(diào)整公布，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說，政府每年都會根據(jù)市場價格取走物業(yè)增值部分的紅利，對于投資者來說，就是一年一落的達(dá)摩克利斯之劍，如果政府要抑制投資，可能提高稅率，增加保有環(huán)節(jié)的成本，成為紅利獲得者，投資者的風(fēng)險系數(shù)大大增加。除非房地產(chǎn)進(jìn)入顯而易見的漲價軌道，否則，購房投資者將三思而行。
第三，開征房地產(chǎn)物業(yè)稅意味著房地產(chǎn)稅費(fèi)的徹底改革，意味著去除土地財政，改變一次性收取70年土地出讓金的格局。否則，所謂征收物業(yè)稅就是在交易、流通和保有環(huán)節(jié)重復(fù)收稅。
目前，房地產(chǎn)稅費(fèi)數(shù)不勝數(shù)，成為公共財政的黑洞，連業(yè)內(nèi)人士都難以厘清。2008年兩會期間，10位全國政協(xié)委員批地方政府的過高稅費(fèi)抬高了房價。委員們已經(jīng)在“河南省房地產(chǎn)協(xié)會”的幫助下，對重慶、四川、江蘇、安徽四個省市房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成以及房地產(chǎn)、建筑兩個產(chǎn)業(yè)各項稅費(fèi)對當(dāng)?shù)卣斦杖氲呢暙I(xiàn)率進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費(fèi)用，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)等多達(dá)50余項、涉及25個部門、總計占房價15%～20%的費(fèi)用。所謂藍(lán)圖審查費(fèi)不過是索取一份圖紙，就要收取幾十萬元人民幣的費(fèi)用。
可以明確地說，不進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)清理，而出于解決地方財政不足、抑制房價過快增長的短期目的，物業(yè)稅不僅無法起到正本清源的作用，反而會稅上加稅，讓普通工薪階層望房興嘆。
(作者系每日經(jīng)濟(jì)新聞首席評論員) |