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在中小銀行推出七折優惠政策后，建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業銀行四大行關于存量房貸優惠利率措施終于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。人們不禁要問，貸款利率的降低有利于各銀行之間爭奪存量貸款客戶，但是為何國有銀行比中小銀行推出得遲一步呢？實際上不僅遲一步，而且要求的條件十分苛刻，一些銀行把客戶的信用等級分為5類，其中只有不到1/10的客戶屬于優質客戶，只有這些人能夠享受到七折的優惠政策。有人測算，按照四大銀行“優質客戶”的要求條件，九成房貸難享利率七折優惠。
筆者認為，四大銀行之所以在存量房貸優惠利率上反應“遲鈍”，主要有以下原因：首先，四大銀行考慮的是效益損失。如果一個2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠的房貸客戶，在申請七折優惠利率后，以房貸尾款30萬元，貸款期限20年計算，購房者在支付0.85倍基準利率的時候，需要支付利息30.29萬元，如果按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為24.94萬元，兩者相比七折利率可為購房者節省5.35萬元的利息，也就說銀行損失5.35萬元利息收入。最新數據顯示，目前個人住房貸款余額2.95萬億元，比1997年底增長155倍，占全部商業銀行人民幣貸款余額的10%。如果按照四大國有銀行現行設定的標準，那么能享受七折優惠利率住房按揭存量貸款大致3000億元左右，與2007年底利差水平相比，國內商業銀行實行優惠利率將減收在15億元左右。
其次，從總體上說，四大銀行這幾年對于貸款風險的控制越來越重視，貸款客戶準入門檻越來越高，對客戶質量要求越來越嚴。在享受房貸七折優惠上，四大行規定的條件相對苛刻，比如：對信用記錄、貸款額度、優質客戶、首套住房等都提有要求。國有銀行既要考慮信貸風險又要考慮國家政策要求。這些苛刻條件出臺后，申請者來者不拒，通過審批者寥寥無幾。特別是對于“房貸搬家”，至今還沒有發現有哪家國有銀行辦理成功一筆。
再次，四大銀行重視公司類批發信貸業務而輕視個人零售信貸業務是一個關鍵問題。從四大銀行的信貸制度上，基本上都是面向大企業、上市公司、壟斷性行業制定的，其他信貸客戶很難符合其要求和標準。從信貸營銷上看，主要瞄準大企業、大公司客戶，類似個人住房按揭貸款業務四大銀行根本就看不到眼里。一筆貸款無論金額大小，調查、評估、審批、發放、貸后管理等程序、手續、成本基本差不多，而發放一筆一個億貸款與發放一筆一百萬貸款銀行收益相差很大。四大銀行當然喜歡發放大企業、大公司貸款，怎能把零售業務作為重點呢？而一些股份制銀行特別是地方性股份制銀行，其很難介入大企業、大公司，自然而然地就把業務放在了零售業業務上，比如：個人房按揭貸款等。四大銀行從思想上、主觀上對個人住房按揭貸款重視不夠是優惠利率實施遲緩的一個主要原因。
而當前四大國有商業銀行之所以也松口開始有條件推出房貸利率優惠政策，主要是考慮到利率未來可能還有下調的空間。中國人民銀行副行長易綱日前發表文章稱，由于中國的利率水平高于美國和日本，因此中國貨幣政策有較大的運用空間。在利率未來繼續下調預期下，四大銀行可能認為與其硬扛著還不如順勢而為以優惠利率為名慢慢向未來利率靠攏。 |