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為避免在房價(jià)大幅度下跌的情況下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動性的問題，建議考慮對普通住房，面向大眾推房產(chǎn)抵押債券、租金抵按揭，對商鋪和辦公樓，可在出租之后，整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入信托計(jì)劃，然后公開發(fā)售。
作為上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院的副院長，我有關(guān)房地產(chǎn)市場的言論受到了各方格外的注意。大多數(shù)人認(rèn)為我對股市做出的"通脹無牛市"的判斷是正確的，但是置疑我的"油價(jià)決定房價(jià)"的預(yù)測。
石油價(jià)格從147美元向下調(diào)整幅度超過了50％，但是世界經(jīng)濟(jì)并沒有找到新的替代能源，也沒有發(fā)明新的、節(jié)約能源的生產(chǎn)方式，我們對石油的依賴不會減弱，而我們找油的難度則進(jìn)一步增強(qiáng)。石油如果真的變得更便宜，就會抑制勘探新油田的投資，也會抑制其他行業(yè)應(yīng)用新技術(shù)提高生產(chǎn)率的投資，最終會在將來給我們造成更大的危機(jī)。所以，不要對石油下跌抱有僥幸心理。
美國的房地產(chǎn)價(jià)格下跌已經(jīng)將近20個(gè)月，我仍然認(rèn)為這場災(zāi)難沒有到底。原因是多方面的，主要是美國經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)向新模式轉(zhuǎn)型的跡象，而美國各大銀行也將繼續(xù)減持他們在房地產(chǎn)相關(guān)債券上的投資。這樣就會造成又一輪由于流動性不足導(dǎo)致的房地產(chǎn)下跌，房地產(chǎn)價(jià)格必須跌到一個(gè)更低的水平，才能讓投資人預(yù)期房地產(chǎn)的未來收益比較高。
而在中國，近來政府已經(jīng)出臺了一系列旨在擴(kuò)大住房消費(fèi)的政策，有關(guān)我對房地產(chǎn)的預(yù)測也許還要再等一段時(shí)間來檢驗(yàn)。不過，我對于中國房地產(chǎn)市場的未來前景有些具體的建議，想提請各方注意。首先，我建議考慮推出一項(xiàng)新的面向普通投資人的金融產(chǎn)品，房產(chǎn)抵押債券。投資人購買這些債券的同時(shí)，也獲得了一項(xiàng)權(quán)利，如果債券發(fā)行人違約，不必排隊(duì)等候冗長的法律清算程序，可以自動獲得這項(xiàng)債券所對應(yīng)的房屋。銀行可以先放出貸款，然后打包賣出債券。這個(gè)品種使得投資人有可能獲得貸款利率的收益，也有可能提前鎖定購買房屋的價(jià)格。如果未來房價(jià)上漲，那么借款人肯定愿意遵守還款義務(wù)，如果未來房價(jià)下跌，即便借款人違約，債券投資人仍然能夠獲得借款人的住房。我國法律需要有適當(dāng)改進(jìn)，允許一套住房的所有權(quán)暫時(shí)注入一個(gè)第三方信托。如果借款人不違約，第三方信托的受益人就在還款期結(jié)束之后指向借款人；如果借款人違約，受益人就指提前向貸款人。這樣就免除了原有的法律對原住戶的唯一住房進(jìn)行拍賣的限制，并規(guī)避了相應(yīng)的稅收義務(wù)。
另外一種新業(yè)務(wù)是租金抵按揭。這次，投資銀行是站在賣房者一邊提供服務(wù)。市場出現(xiàn)房價(jià)大幅度下跌時(shí)，我們可以用一種新的產(chǎn)品來幫助大家克服觀望心態(tài)。假設(shè)某公寓的現(xiàn)價(jià)是100萬，租金是每月1500元，地產(chǎn)開發(fā)商如果面臨著大量的觀望者，可以提供一項(xiàng)新產(chǎn)品：每月租金5000元，租戶同時(shí)有權(quán)在十年時(shí)間之后，向開發(fā)商提出將已經(jīng)支付的租金轉(zhuǎn)為購房款，以100萬的價(jià)格購買該住宅。不足房價(jià)的余額部分由租戶通過銀行按揭貸款的方式補(bǔ)足，原先租金的稅收部分予以豁免。
對于那些商鋪和辦公樓，我建議考慮更激進(jìn)的創(chuàng)新手段，將這些物業(yè)出租之后，整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入信托計(jì)劃，然后公開發(fā)售。購買者可以享受到租金的長期回報(bào)，也可以通過事先約定的折算比例，將其持有的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)化為商鋪或者寫字樓的產(chǎn)權(quán)，從而拋售獲利。最理想的方式是這些信托產(chǎn)品也能夠像封閉式基金一樣每天交易，只是比封閉式基金多一個(gè)贖回的途徑。
我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和資本市場基本是割裂的，房地產(chǎn)基本通過銀行或者地下錢莊來融資，只有把房地產(chǎn)市場放到資本市場的大環(huán)境中，才真正解放了商業(yè)銀行，同時(shí)也給中國的投資銀行帶來了新機(jī)遇。在資本市場中，只要某各產(chǎn)品設(shè)計(jì)得合理合規(guī)，且具有與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益，一定會得到投資人的認(rèn)可，這樣就避免了在房價(jià)大幅度下跌的情況下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動性的問題。
投資銀行解決這個(gè)問題的辦法并不是重組、包裝和上市。而是細(xì)分客戶的需求，原來我們的買房者只能面對上百萬元的房子做一個(gè)買或不買的決策，這其實(shí)是一個(gè)很艱難的決定，不能讓中產(chǎn)階級面對如此巨大的不確定性而沒有任何可以緩沖的余地。
我特別反對把銀行的按揭貸款打包賣給中小散戶，這是國有銀行甩包袱的不負(fù)責(zé)任的做法。在美國，投資銀行已經(jīng)為此付出了慘痛的代價(jià)，按揭貸款的打包并沒有消除房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，而是將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)賣給了更多的投資人，使得受害面積更大，危機(jī)更持久。 |