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央行降息,開發商潘石屹在接受采訪時稱“解放軍終于來了”;還有開發商表示將改變剛剛調整過的企業戰略,“適當放開步子”。更多的觀察者認為,這是高層救市的積極信號。
但據筆者觀察,央行目前推出的貨幣新政,只是一種試探性政策,憑此“解放”不了樓市。央行是否出臺更多松綁政策,關鍵要看這次試探性政策推出后的市場反應———不是看樓市反應,而是看整個國內市場的綜合反應,以及國際金融形勢變化,尤其要看次貸危機的沖擊波。
樓市要想止跌回暖,關鍵還在于供求關系。但如果梳理近期的金融政策就會發現,無論是供方還是需方,金融政策都沒有積極支持的意思。只有西安、河南等個別地方政府釋放出救市的信號,大部分省市的樓市或者維持現狀,或者繼續低迷。
在開發商眼里,央行的貨幣新政是“解放軍”。但從央行、銀監會8月下旬聯合下發的《關于金融促進節約用地的通知》來看,央行對開發商限貸的意圖非常清晰,不可能一會兒限貸一會兒松綁。由此推測,貨幣新政對樓市的意義不是特別大,開發商幻想“解放軍來了”,“很傻很天真”。尤其在美國雷曼兄弟申請破產可能引發金融風暴的情況下,央行不可能視金融安全于不顧。
從需求角度觀察,央行的貨幣新政也沒有救市的意思。此次央行降息,雖然可以緩解買房人壓力,但并不能有效刺激消費。這是因為,導致樓市此輪深度調整的一個重要原因之一是第二套房貸首付比例的提高,要想刺激消費必須降低房貸門檻,但央行的貨幣新政并沒有涉及房貸門檻。沒有需求支持,何以“解放”樓市？
另外,從深圳、上海等標志性城市的降價潮,以及萬科等知名開發商的表現來看,短期內樓市降價風潮很難停止,更多開發商可能跟風打折,形勢很難突然逆轉。更重要的是,無論是投資型買家,還是自住型買家,通過此輪樓市調整,已對樓市有了清醒的認識和理性的判斷,買房人不可能像以往那樣輕易被開發商忽悠。
何況,隨著廉租房、經濟適用房、限價房等政策性住房的大量上市,必將分流樓市需求,對開發商構成一定影響———商品房獨自主宰樓市的局面正在改變。而且,盡管降價潮蔓延,但地價暴利、房價暴利并沒有改變多少,泡沫依然存在,這一點監管部門應該非常清楚,因此,宏觀調控不可能輕易松綁。
在筆者看來,開發商之所以把央行貨幣新政稱之為“解放軍終于來了”,一方面是一種錯誤的判斷,另一方面也是一種炒作。筆者以為,開發商只有降價才是出路,萬科積極降價就是榜樣;也只有多渠道融資,才能安然“過冬”。貨幣新政不是“解放軍”,“解放”樓市的只能是開發商自己。 |