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2006年是我國宏觀調控中控制房價上漲過快的一年，國務院和有關部委出臺了多項相關政策。房價漲幅比上年回落2.1個百分點，調控初見成效。但是，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，有些城市房價的漲幅仍然很大。怎樣看待房價上漲，究竟怎樣才能穩住，甚至可以降低房價，需要從經濟學的角度進行冷靜并正確的思考。
需求、供給與成本對住宅價格上漲的綜合推動
從對住宅的需求看，中國剛剛進入城市化的加速階段，到2020年，可能有60—65%的鄉村居民變為城市居民，未來15年將會有4億人口進城；而從人民群眾的消費結構變化來看，即便城市的居民，其收入提高后進一步改善居住條件的支出彈性較大，這里還包括新增城市人口和家庭小型化所需要的住宅；而較為特殊的是，中國一個國度中有13億人口，加上對外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國，甚至國外的購買力。我覺得，中國在2025年以前，強勁的住宅需求可能不會疲軟。
而從住宅的供給看，住宅要建設在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價格將不斷地上升，而土地價格的上升，必然地要攤入建設的房屋之中。從目前土地市場的格局來看，有三個土地必然漲價的特點：一是土地的供應者只有一個政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店；二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時，采取對幾個、十幾個、幾十個，甚至百家土地購買者進行拍賣，有時一拍，拍出一個天價來，其價格必然要攤入房屋價格；三是地方政府有著從土地上獲得財政收入的強烈欲望，寡頭壟斷和拍賣抬價，使其在最有利的地位上獲得土地最大的收益。而土地限量供應則有可能導致住宅的即期和預期供給都小于需求。
當住宅的需求大于住宅的供給時，一是住宅的價格會由需求拉動上漲，二是所有的國家本來想控制房屋需求和產出所增加對房地產的稅費、提高房地產商的貸款利息等等措施，其成本上升必然地要轉嫁給購買者。而提高買房貸款的利息，也使高收入不需要貸款的人獲得越多的未來價格，而中低收入的人，買住宅的負擔加重。
建設住宅的任何成本，如果政府不進行減免和補貼，毫無疑問，都要進入房屋的價格。進入房價的有：一是建筑商的建設成本和利潤，二是政府的各種稅費，三是房地產商要承擔的本來應當由政府配套的道路、供排水、學校等公益性基礎設施；四是高昂的土地價格。目前，政府在房地產領域收取稅費多達幾十，甚至上百種；而讓開發商配套建設政府應當配套的基礎設施，已經成為一個慣例；政府的土地財政，一年要從其中獲得5000億以上的收入。這些本來不應當進入住宅價格的額外費用，要占到住宅價格的三分之一左右，甚至一些地方還要多。
調控房價的一些建議
既然我們從上面三個方面分析了中國房價持續堅挺和上漲的原因，我們就應該從其入手，來調控房價。
從需求方面講，對于城市化和居民消費結構變化引起的正常的住宅需求增長我們不要去壓抑。需要抑制的是不合理的住宅需求：比如，擁有多套住宅，占地較多的別墅，超大面積住房；比如購買住宅是為了擇機再拋售，投機升值。對于這類不合理的住宅需求，包括資產投機，因為只有房產稅不能當期轉嫁到房屋成本和價格上，加大房屋的持有成本，并加大投機的風險，因此，只能用房產稅和房產累進稅，包括對別墅等容積率低的開征土地使用稅和土地使用累進稅的辦法來進行抑制，對房屋投機別無它法。因為中國個體、微型和中小企業創業投資受到注冊登記、政府稅費、嚴苛的執法等等限制，居民有錢主要去理財，要么投資于股票，要么投資于房產，如果不對房產投機進行有效地控制，股市如果下落，必然又會引起新一輪的房市投機，導致房市資產泡沫增多。
而從供給方面看，我覺得要做工作更多。首先，可能需要增加土地的供應，特別是適當增加住宅建設土地的供應。這樣在房屋供給增加的情況下，可以改善住宅供給與需求平衡，減弱供給與需求差太大引起的需求對價格的拉動。需要多說幾句的，一是需要通過利用灘涂、四荒，甚至改造沙漠等，明晰投資改造土地的產權，擴大土地的供給。有的專家認為，中國如果規劃、政策、投資得當，有增加5億畝耕地的潛力。二是農業生產要規模化，要集約化，要技術進步，從而在耕地相對減少的情況下，保持甚至增加糧食產量。三是也許值得商榷，但是我認為，雖然不能依靠大規模進口食糧來保證中國的糧食安全，可以適當進口一些糧食，相當于進口土地資源和水資源，相當于進口別國政府對農業的直接和間接補貼，相當于轉移農業的一部分面源污染，相當于減輕陳化糧增多的風險和負擔。而國際糧食市場，不是一個壟斷的市場，是一個多國供給競爭性的市場。進口少許的糧食，并不意味著國際市場糧食價格會大漲。這樣就可以有一些土地分配用于城市化的需要。
其次，應當改變和調整土地供給高度壟斷的市場結構。修改土地法，按照憲法精神，農村集體用地用于非公益用途的，不再經過國家征用，而是直接以集體土地的產權性質進入建設用地市場。村里每一戶村民土地入股，村集體與用地商進行出售長期使用權、入股、租用等方式的談判，國家收取一定比例的增值稅，或者所得稅即可。即使用于公益性質的土地，也需要用地單位與集體按照等價交換的原則進行土地所有權的交易，增值部分國家可以收取增值稅。這樣，多個土地使用商，在符合用地規劃的前提下，可以選擇的是多個土地供應者。土地的供給市場不再是政府高度寡頭壟斷的市場了，土地的供應價格就有了一定的競爭性。
再次，需要改變住宅消費的供給結構。除了競爭性的商品房市場外，一是要允許合作建房。合作建房在許多國家已經證明是有效的住宅建設和供給方式，能大幅度降低住宅的價格，并且對房地產商的住宅價格形成競爭，有時迫使房地產開發商不得不降低他們的房價。而且，在住房制度改革初，在我國一些城市，也積累了一些經驗。我認為，可以放開。二是政府可以適當建設一些經濟適用房，以供應低收入者，使他們有房可住；三是應當發展房屋租出租市場，鼓勵居民出租房屋，解決一部分青年家庭和流動性較大人口的居住；并且，建設一部分廉租房，供城市中低收入和較貧困人口居住。但是，需要指出的是，像北京、上海、大連、深圳、杭州等等這樣的城市，房價比其他大中小城市高可能是正常的，如果房價低得像縣城的水平一樣，這類城市的人口規模就會爆炸。因為，城市經濟學的研究表明，較高的房價和高昂的其他生活費用，是大城市控制人口規模的自動的經濟調節機制。因此，房屋方面的上述優惠政策，可能要對城市的原居民，退休者，原低收入者有所差別地實施。如果無差別地進行普惠，出發點肯定的是好的，但結果會吸引更多的人口向這里遷移，必然會導致城市人口規模的惡性膨脹。
而從住宅的成本看，我認為，一是要清理合并房地產的各種稅，特別是要清理政府各部門的收費項目，稅收用房產稅來替代，許多政府各部門收費項目應當廢除，這樣既在當期降低了房屋的稅費成本，也將納稅長期化和穩定化；二是允許政府發債建設城市的基礎設施，發債的還本付息列入經常性預算，不再使房屋開發商建設住宅相關的配套設施，使居民房屋成本不再分攤政府的基礎設施配套；三是盡快改革中央與地方的財政稅收關系體制，開征的房產稅，留地方使用，使地方政府不再以高價拍賣土地、轉嫁住宅配套設施來維持地方財政運轉。這樣，不再讓地方政府將建設的住宅當成生財的渠道之一，使居民能住上較為便宜的住宅。
(作者單位：中央黨校) |