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根據最新報告，房產新政實施后的幾個月來，房價仍在逆風飛揚，不光是北京，目前國內各大城市(除上海稍降外)房地產市場存在異常上漲現象。這種價格與價值相背離的長期上漲，必然會導致房地產泡沫。中國目前的形勢，讓我們回憶起世界發生的三次房地產泡沫引發的經濟危機。
日本的房地產金融泡沫
20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策，鼓勵資金注入房地產及股票市場，致使房地產價格暴漲，其間日本六大城市的地價指數10年內上漲6倍，地價市值總額高達2400兆日元，相當于當時美國地價總值的4倍，單價為美國的100倍，一般工薪階層即使用畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住房。到1990年，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產金融泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌，1996年的地價指數降到1989年的1/3，地價總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。1990年以來，股價、地價市值共減少約1000兆日元，相當于日本GDP的兩倍。與此同時，日本房地產業全面崩潰，壞帳高達6000億美元，日本由此陷入了長達15年的經濟蕭條和低迷，遭受了該國歷史上最為漫長的經濟衰退，至今未能徹底走出陰影。
泰國的房地產金融泡沫
20世紀80年代，泰國為了發展外向型經濟，在未形成完善有效的金融監控體系的情況下，過早實行了金融市場開放，海外資金大量進入其房地產市場，到1996年，該國房地產的外商直接投資達188.1億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。與此同時，泰國金融機構被眼前房地產的虛假繁榮所迷惑，加大了信貸投入，泰國金融機構實際貸給房地產業的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國家的房地產市場供給大大超過需求，形成了大量經濟泡沫。1996年，泰國的房屋空置率持續上升至22%，其中辦公樓空置率高達50%。1997年，東南亞金融危機爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。
美國的房地產金融泡沫
20世紀30年代，位于美國東南端的佛羅里達州由于氣候宜人、地理位置優越而成為冬日旅游勝地。此前，該州地價一直低于美國其他州，隨著許多美國人來此購買房地產需求的增加，佛州地價出現了驚人的升幅，1923-1926年間，該州地價最高漲幅達到5倍。據統計，1925年僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現了2000多家地產公司和2.5萬名地產經紀人，受其狂潮的催動，銀行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛羅里達州的房地產泡沫迅速破滅，許多企業家、銀行家破產，這場泡沫不久激化了美國的經濟危機，引發華爾街股市崩潰，最終導致20世紀30年代的世界經濟大危機。
從以上三國發生的房地產泡沫造成的經濟危機中，我們得到那些警示呢？
警示之一，增強房地產泡沫危機意識
對于我國持續攀升的房地產市場，美國摩根士丹利出臺的一份研究報告認為，中國可能爆發新一輪房地產泡沫危機，多年前中國房地產泡沫曾引發兩位數的通貨膨脹，大量投機行為令資金無法收回，而導致銀行壞賬激增，這種危機正再次顯現。同期，美國《華爾街日報》也稱中國大興基建項目，連同入世帶來的外國投資熱潮，可能會使20世紀90年代初的房地產泡沫死灰復燃。美國《華盛頓郵報》前不久也載文指出，中國房地產及其破裂將是中國銀行體系危機的導火索。文章分析認為，銀行是中國資本的主要來源，房地產泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。日本《東京新聞》披露，“日本內閣一份報告稱，中國有發生房地產泡沫的危險”。由于大量外資持續流入中國，目前已近1萬億美元，國內流通的人民幣急劇增多，人民幣已經出現過剩流動的現象，這將在今后造成房地產泡沫。目前我國在GDP中房地產業占有相當大的份額，如何讓過熱的房地產市場冷卻下來，是擺在目前全國上下的重要任務。
警示之二，減少房地產過度投資
今年1月至7月，全國完成房地產開發投資9411億元，同比增長24%。來自國家統計局的數字顯示，今年以來，房地產開發投資本年資金來源中的國內貸款高位反彈，并且顯現出越漲越快的趨勢。這一數字去年全年只是同比增長了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，貸款突破2000億元，達2187.9億元，同比增長42.9%。上半年達到2743.33億元，與去年同期相比漲幅達到56.4%，增幅比去年全年高35個百分點，至6月末，商業性房地產貸款余額已達3.4萬億元。由于各商業銀行銀行大量向房地產市場投放貸款，今年前七個月就用了全年信貸供應量的95%。高投入必然帶來高產出，上半年，銷售面積2.3億平方米，同比增長16.5%；商品房銷售額7957億元，同比增長24.5%。同時由于過度開發，全國商品房空置面積為1.21億平方米，同比增長17.2%。其中，商品住宅空置面積6715萬平方米，同比增長14.1%。大量投資的背后，是利益的驅動，房價也在日新月異的上漲，泡沫也在一天一月的增大，如果這種投資得不到抑制，泡沫吹到一定程度，總有一天就會破滅，我們應從日本、泰國和美國房地產泡沫中汲取沉痛的教訓，防止過度投資帶來的泡沫經濟，只要因勢利導，回歸理性發展的投資思路，就能使過熱的投資冷卻下來，促進房地產市場健康有序的發展。
警示之三，政策一定要落實到位
今年以來，我國為了抑制房地產泡沫經濟的出現，先后采取了多項措施，5月24日國務院轉發的建設部等九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，5月31日，中國人民銀行發布了《關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》。近日又發布《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，嚴把土地“閘門”。同時，建設部、發展改革委、工商總局召開“全國整頓規范房地產交易秩序電視電話會議”聯合在全國范圍內集中開展為期一年的房地產交易秩序專項整治活動。繼建設部、商務部、國家發改委、中國人民銀行等六部委下發的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》后，被稱為限制外資炒樓的細則《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》又由中國國家外匯管理局、建設部聯合推出。國稅總局也出臺新規加強房地產業征稅管理。多管齊下，能否抑制房地產出現的泡沫，關鍵要看是否落實這些政策，落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產泡沫的希望就會落空。所以，一定要加大政策落實力度，嚴格政策還要嚴格落實，只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產泡沫才有希望。
(作者單位：工商銀行山東濟寧分行) |