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重慶農(nóng)村土地交易所。
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一些專家和業(yè)內(nèi)人士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，重慶農(nóng)村土地交易制度創(chuàng)新和“地票”交易模式設(shè)計，作為中國農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的一次重要探索，可能會對于解決進(jìn)城農(nóng)民的宅基地處置，助推戶籍制度改革帶來十分有意義的嘗試。
激活城鄉(xiāng)要素市場
重慶市市長黃奇帆表示，“地票”交易制度是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對耕地的保護(hù)力度更大、保護(hù)效果更好。同時，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當(dāng)前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設(shè)用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少。
“地票”模式在解決城市建設(shè)用地緊張矛盾的同時，也降低拆遷成本，減少了拆遷矛盾。“地票”模式實(shí)現(xiàn)了在遠(yuǎn)郊區(qū)縣偏遠(yuǎn)地區(qū)進(jìn)行拆遷安置，在近郊區(qū)縣用地。在遠(yuǎn)郊偏遠(yuǎn)地區(qū)，農(nóng)戶對集體建設(shè)用地的增值收益預(yù)期不高，降低了拆遷難度。在城市近郊區(qū)，農(nóng)民對土地特別是對房屋的增值預(yù)期很高，政府和開發(fā)商不愿意面對近郊區(qū)對村莊和宅基地的高拆遷成本以及引發(fā)的社會矛盾。據(jù)榮昌縣測算，在縣城旁邊，僅房屋拆遷補(bǔ)償和住房貨幣安置費(fèi)用就要超過30萬元/戶。如果是重慶主城區(qū)城鄉(xiāng)接合部，拆遷補(bǔ)償價格更高。而“地票”價格每畝在10萬元左右，目前最高每畝也不超過20萬元。
在黃奇帆看來，“地票”模式還有利于激活城鄉(xiāng)要素市場，完善城鄉(xiāng)市場體系。土地交易所成立后，通過開展遠(yuǎn)距離、大范圍的土地資源優(yōu)化配置，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可以流動的資本。土地作為農(nóng)村最主要的生產(chǎn)要素，它一旦流動起來，必然帶動農(nóng)村要素市場的發(fā)育，有力地促進(jìn)資本、產(chǎn)權(quán)、技術(shù)等其他要素市場建設(shè)。
反哺“三農(nóng)”
黃奇帆認(rèn)為，“地票”模式可實(shí)現(xiàn)城市反哺農(nóng)村、發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)。理清“地票”收益反哺“三農(nóng)”的思路，必須算清兩筆賬：
第一筆賬：政府賬。即政府如何分配地票收益，如何提升農(nóng)村土地價值，如何實(shí)施耕地保護(hù)？
目前，“地票”價格也隨之走高，目前每畝最高達(dá)18萬多元。“地票”交易價款分配辦法規(guī)定，“地票”收益全部用于“三農(nóng)”。
重慶市國土資源和房屋管理局副局長、重慶農(nóng)村土地交易所總裁董建國說，如果是農(nóng)民宅基地復(fù)墾所得的“地票”，交易成功后，農(nóng)民可得到三筆收益：農(nóng)民的房屋及其構(gòu)附著物按當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償；按復(fù)墾區(qū)縣100平方米鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋市場價的20%給予農(nóng)民購房補(bǔ)助；復(fù)墾增加的耕地仍由該農(nóng)戶承包耕種。
而屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的“地票”(比如鄉(xiāng)村公用設(shè)施或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廢棄的建設(shè)用地)，首先按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)給予所有權(quán)補(bǔ)償，主要用于村民的社會保障；其次在地票收益中還將撥付給復(fù)墾區(qū)縣一筆耕地保護(hù)基金或用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的專項基金。此外，“地票”落戶區(qū)縣還將獲得約占“地票”交易總額10%左右的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)，用于改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)村發(fā)展條件。
第二筆賬：農(nóng)民賬。即農(nóng)民如何從“地票”交易中增加土地收益，如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展？
由于“地票”交易，使難以從城市發(fā)展的土地級差地租中獲益的遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)民從中得到好處。江津區(qū)的李市鎮(zhèn)孔目村，距離重慶有一個多小時的路程，即使到江津區(qū)政府所在地，開車也要半小時。村支部書記張福云對記者說，村里的宅基地和建設(shè)用地，如果沒有“地票”交易，幾乎沒有任何其他的利用價值。但是通過“地票”交易后，價值提高了很多，解決了新農(nóng)村建設(shè)中資金短缺的問題，使得部分村民的住房條件得到了改善，還配套了水、電、燃?xì)?沼氣)、閉路電視、信息網(wǎng)絡(luò)、污水處理、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了相應(yīng)的配套，并配套了生產(chǎn)用房。
助推戶籍制度改革
專家們認(rèn)為，重慶市正在推行的“地票”模式，是對中國農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革的一次重要探索。如果把“地票”的形式和農(nóng)民進(jìn)城落戶的城鎮(zhèn)化政策結(jié)合起來，可能會對于解決進(jìn)城農(nóng)民的宅基地處置上帶來十分有意義的嘗試。
如果由中央政府出資，結(jié)合戶籍制度改革，統(tǒng)一購買進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地，通過“地票”的形式出讓給用地的城鎮(zhèn)，并把基中一部分收益補(bǔ)償給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和進(jìn)城落戶的農(nóng)民、農(nóng)民落戶的城鎮(zhèn)政府，可能對中國未來的城鎮(zhèn)化政策以及相關(guān)的農(nóng)村集體建設(shè)用地制度改革具有十分重要的意義。
隨著農(nóng)民工外出的增多，收入水平的提高，在家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)購房現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍。如大足縣高升鎮(zhèn)先進(jìn)村不足50戶的11組已有10多戶農(nóng)民在城鎮(zhèn)購置了住房。江津區(qū)的統(tǒng)計顯示，江津城區(qū)每年30%的商品房是由農(nóng)民購買。這些在城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民，對農(nóng)村宅基地的交易愿望較高。對江津區(qū)李市鎮(zhèn)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在第一批137戶參與“地票”交易的農(nóng)民中70%已在城鎮(zhèn)購房。推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城落戶，“地票”是利用市場化手段激勵他們徹底切斷與農(nóng)村聯(lián)系的政策工具。 |