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| 2010-08-03 作者:沈洪溥 來源:東方早報 |
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時下媒體正熱議國內住宅的空置問題。很多人因為“不知道”而“不高興”，批評政府部門、數落水電氣等壟斷國企，抱怨物業公司和地產中介，反正和空置率這項號稱標志樓市健康度的關鍵數據沾邊的機構一個沒放過。更有人認為，有關部門隱匿空置率數據是為了“托市”，乃至發出空置率成為“哥德巴赫猜想”之類的感嘆。筆者認為，顯然，這是在毫無理由地貶低哥德巴赫猜想。
空置率這東東，望文生義，指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比例。其之所以被國人重視，在于按國際慣例，據說商品房空置率在5%～10%之間為合理；空置率在10%～20%之間為危險；空置率在20%以上就是嚴重積壓。不消說，如今要把空置率搞搞清楚的人，其實是希望借用“國際慣例”來隔山打牛，諷喻“中國國情”如何離譜。無非如此。
但筆者卻以為，由于房地產市場性質異化，空置率已然是個偽問題。刨根問底地窮究空置率是多少，在當下已然毫無意義。
一方面，我國房地產市場，尤其是一線城市的房地產市場，其投資、投機屬性已日漸占據統治地位，房子也已逐步在絕對意義上成為資本品，愈來愈遠地脫離消費品屬性。這就意味著，按照一般住房消費屬性測算的空置率指標，已逐漸失去參考意義。投資者也好，投機者也罷，其囤積房產的最直接動機就是牟利，而牟取更多利益的方式就是占有更多房產……空置率越高，只能說明資本參與度高，賣方普遍惜售，不能直接構成需求不足的判斷依據。換言之，當房地產市場屬性已在改變為投資、投機為主，沿用空置率這個指標并不合適。
另一方面，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率，不區分房屋的新舊，不區分是已售出還是未售出，不區分被動還是主動，直接談論空置率如何高，如何虛高，更是缺乏針對性的話題。事實上，只有未售出的新房屋空置率才可能成為衡量房地產市場供給壓力的參考指標，而大而化之的空置率是毫無意義的。更何況，如前所述，房地產市場的主流需求已在轉變為剛性較強，對價格不甚敏感的投資、投機需求。特別是在土地供給還存在政策背書的“18億畝紅線”前提下，房地產市場上游的瓶頸顯而易見，空置率根本不足為慮。只要流動性無限制，有多少空置面積也會被投機者一口吞下。
一言以蔽之，高度關注空置率的人，其實并沒有分清所謂均衡和平衡的概念。那些通過電表、水表等不確切渠道臆測出空置率，進而以空置率高為論據，倡言樓市危機迫在眉睫的人，僅是試圖在消費領域內，用供大于求這樣的非平衡論邏輯，說明市場盡早接受降低價格的必要性。但從均衡角度看，目前的價格高也罷，低也罷，都是動態均衡的結果，具有內在合理性。
正是從上述意義上來看，空置率已是個并不重要的指標。不止如此，目前與空置率類似的指標還有不少，比如房價收入比、房價租售比，其實已經在不同方面，因為市場性質改變的同樣原因，失去了參考意義。
確切地說，分析當前的中國房地產市場必須徹底轉換思路，用看待純粹資本品的眼光來看待房地產。事實上，能決定短期內房地產價格走向的基本只剩下兩類指標，一類是流動性指標，例如信貸政策的松緊，直接決定了需求對房產價格、漲幅、漲速的承受力；另一類是持有的稅費比例，例如物業稅、土地超使用年限后的補繳費率標準等，直接決定了供給方的持有成本和交易時的附加成本。
總而言之，中國房地產市場已經異化為資本游戲場，其投機本質毋須反復論證。長期浸淫其中的人們，已在多次和政策、民意的博弈中看透天機，信奉百無禁忌。再和這些滿是野蠻、貪婪和瘋狂想法的人討論空置率的統計管道，努力呼吁市場理性，實在是雞同鴨講。而善良的人們聚在一起對著偽問題嘆氣，除了被壞蛋們調笑，也真看不出有什么實際的價值。
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