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房價開始不同程度地回落了，這是令人欣喜的一面。但仔細分析，大多只是漲幅回落或環比回落，并非大多數人所期盼的真正意義上的房價下降。據此判斷房價拐點，我尚不敢有此樂觀。
實際上，各種房價新政策作用，恐怕只是“強迫”房價回歸市場，從根本上杜絕房價由開發商單方面說了算的局面，這無疑是正確的。但房價回歸市場就會出現人們普遍期盼的房價下降嗎？盡管得出結論可能需要一些筆墨，但有一點應先明確：“回歸市場”與“房價下降”，不是兩個對等的概念。“回歸市場”是說，價格應有交易雙方來定，而不是單方；而大多數人心中的“房價下降”，則是指房價絕對值下降到普遍能夠接受（或者具體些說是“買得起”）的水平上。這兩者有著本質區別，房價能不能降到你買得起的水平，取決于交易雙方的預期，而非單純的房價市場化。因此，要想進一步抑制房價，還需后續手段。
從目前已可見的后續手段看，大致有兩個：繼續加大“經適房”力度，大力開發“廉租房”。而其背后的潛臺詞也只有一句話：增加房屋供給，以此抑制房價。在我看來，這兩項措施，可以“讓更多人住上房”，但抑制房價則沒有可能。
住房是一項已至少失去了大半商品屬性的東西，因此其價格與供求沒有必然關系，這一點我已在以前的專欄中闡述過多次。如果實在覺得不可思議，不妨來看這樣一個常見現象：很多人看到城市中一天天密集起來的高樓暗暗竊喜，這么多的房子將來誰住呀，看著吧，遲早有一天要降價。可幾年過去了，那些自蓋起來就幾乎沒人住過的房子還不是照樣漲價嗎？如果供給增大真能像經濟學說的那樣“迫使”價格下降的話，也許用不著在這討論什么房價問題了，中國的房價早就隨著雨后春筍般涌現出的高樓大廈給打壓下去了，哪里還會有今日房價之憂呢？
既然住房的商品屬性已淡化，那它又該有什么屬性呢？當然是資產，而且還不是一般的資產。從金融學角度看，房屋所有權實際上是一項實物期權，一項可以從當地經濟發展中獲取收益的買方期權，這份權利的標的物就是房屋及所使用的土地可以分得的經濟體價值的占比。一個地區的經濟越發達，房屋及土地可獲得的價值就越高。
有人認為北京等地房價高是由于所謂的“獨特性”，其實不對，我們所居住的這個星球上任何一個地點，都是獨一無二的。遠的不說，廣西桂林，其秀麗山水可謂世界聞名而且獨特吧，但那里的房價就比北京低，甚至不如廣州、深圳這樣景色遠不如桂林的地方。什么原因？還不是經濟發達水平嗎，這和什么獨特性無關。
既然房價是經濟發達水平的函數，那么，即使房價回歸市場，我們仍可能面對房價地區差異以及房價在某些地區可能依然走高這兩種現象。如果房價繼續高位運行，現行的政策恐怕就無力抑制了，房價已市場化了，現有政策又能奈幾何？此時唯一的方法就是征收物業稅。為何說唯一呢？因為，既然住房是經濟發達程度的買方期權，那抑制期權當前價格只有兩種手段，一是抑制投資者對經濟發展的預期，但除非市場真的不看好經濟了，否則是沒有能力抑制大家對經濟向好的預期；二是迫使期權的標的物向外分紅，就好比一只分紅的股票的買方期權價值必然低于不分紅的股票買權一樣，而這才是可做的。
向二套房（包括二套以上）征收物業稅，實際上就是讓“房地產（從地方經濟）獲益”這只股票向外分紅，如果其所有者還想獲得與沒分紅前一樣多的收益的話，就必須要在期初先投入一筆與未來分紅等值的資金，然后再組合上那項買權方可，與不分紅時相比，這顯然不劃算的，因此這項期權（即住房）就不如原先有價值了，價格當然也就下來了。有個例子很能說明問題，哈爾濱的房價比上海低，除了經濟發達程度外，哈爾濱的住房每年都要按面積繳納包燒費（無論住否），實際上是一種變相的分紅，而上海不用。也就是說，即使哈爾濱經濟發達程度與上海持平，其房價也必然低于上海。
但遺憾的是，現在住房不但不向外分紅，甚至還能獲得分紅，就是房租。由于房地產熱到了已無人考慮折舊的程度，因此把閑置的房子租出去不但不影響將來住房出售時的價值，還會在存續期獲得租金，房地產投資者何樂不為呢？于是，現在投資房地產的價值不降反升——至少在理論上——是講得通的。
拓展經適房也好，開發廉租房也罷，甚至包括對房租征稅，充其量只能讓住房獲得的分紅少一些而已，但并不能“消滅”，更不可能讓它向外分紅。因此，這些做法均未觸及房價的要害，何談進一步抑制房價？
有些學者明確反對物業稅，甚至有個別學者稱：物業稅將令百姓妻離子散（指將會有人為規避二套房界定而離婚）。我沒有研究過“幸福經濟學”，但我知道，如果有人認為獲得經濟財富比維持婚姻更重要的話，那就只能說明兩點：要么是這樣的婚姻根本就不值得維持，要么是這樣的投資者根本就不值得同情。用這樣的借口阻撓物業稅，豈不貽笑后人？
（作者系哈爾濱商業大學金融學院金融工程研究所所長）
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