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4月17日，國家出臺了更為嚴(yán)厲的調(diào)控房地產(chǎn)新政，到6月17日剛好滿兩個月。實際上，這輪調(diào)控一開始，有關(guān)房價會不會出現(xiàn)拐點、會在什么時候出現(xiàn)拐點等問題就一直爭論不休。綜合當(dāng)前市場特征，筆者認(rèn)為房價在第三季度應(yīng)該有明顯的下降。
新房價格堅挺，二手房波動
2008年-2009年的市場調(diào)整首先由一手房開始，而這次不同，新政策出臺之后的1個月時間里，盡管新房的交易量出現(xiàn)明顯下降，但其價格表現(xiàn)相當(dāng)堅挺，而二手房的價格開始出現(xiàn)調(diào)整。從北京5月份的數(shù)據(jù)看，二手房平均價下降了12%左右。一些原來炒得比較高的區(qū)域下降比較多，比如通州下降了20%-30%。
為什么有這樣的差異？主要有兩個原因。一是2008年開發(fā)商的資金鏈繃得比較緊。2006年~2007年，中國的股市與樓市空前繁榮，開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很高，忽視了資金的敞口風(fēng)險，加上當(dāng)時市場普遍低估了美國次貸危機對中國房地產(chǎn)市場的影響，當(dāng)市場的交易量迅速下滑時，不少開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈斷裂，降價銷售成為唯一選擇。而2009年的市場銷售超預(yù)期，使得開發(fā)商在2010年的資金比較充裕，有資金風(fēng)險敞口的開發(fā)商比較少。
二是希望歷史還會重演。2008年底和2009年初，不少開發(fā)商選擇了降價銷售，但市場在救市政策的刺激下，迅速出現(xiàn)反彈，讓降價銷售者大呼上當(dāng)。因此，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，開發(fā)商自然會選擇觀望，不會很快降價銷售，有些城市（如北京）的房價反而逆勢上漲。就在4月中旬國家出臺更嚴(yán)厲的政策調(diào)控房地產(chǎn)時，歐債危機開始出現(xiàn)惡化的趨勢，使很多人想起了2008年的美國次貸危機惡化以及由此導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)政策的大逆轉(zhuǎn)。特別是5月中旬溫總理在天津考察時表示擔(dān)心“政策的疊加效應(yīng)”，使不少人開始感覺決策層又要轉(zhuǎn)變政策，進(jìn)一步加劇了市場的觀望氣氛。
歐債危機只是“慢性病”
在我看來，歐債危機不會對中國出口產(chǎn)生致命打擊。美國的雷曼公司倒閉之后，之所以對全球市場產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊，是因為它導(dǎo)致了全球信用的凍結(jié)，從而使全球貿(mào)易出現(xiàn)凍結(jié)。當(dāng)時的市場風(fēng)險溢價迅速提高，投資者都回避風(fēng)險，大宗商品的價格出現(xiàn)跳水，石油價格從147美元/桶迅速跌到30多美元/桶，銅價也如此。于是，市場出現(xiàn)強烈的去庫存化，一時間，中國出口企業(yè)突然失去了訂單。
而目前歐債危機只是少數(shù)國家的主權(quán)債務(wù)問題，它影響到個別國家的國債的風(fēng)險溢價，對全球金融市場的風(fēng)險溢價沒有明顯影響。因此，企業(yè)也不會出現(xiàn)類似2008年底的去庫存化現(xiàn)象。如果將2008年的雷曼公司倒閉形容為“急性傳染病”的話，那么歐債危機應(yīng)該屬于“慢性病”。
當(dāng)然，慢性病也是病，歐債危機也會影響中國的出口，主要是因為歐洲國家會減少財政開支，減少進(jìn)口，而且人民幣相對于歐元大幅度升值，也影響到中國的外貿(mào)。但是，只要不是強烈的收縮，就不會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的沖擊，反而會有利于中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
股市下跌影響樓市
從經(jīng)驗上看，股市是樓市的先行指標(biāo)，領(lǐng)先的時間應(yīng)該在2~3個季度——當(dāng)股市上漲6個月之后，房價也會出現(xiàn)上漲；股價出現(xiàn)趨勢性下跌6個月之后，房價一定下跌。2008年11月初股價見底的，2009年第二季度房價出現(xiàn)上漲；2010年的股價從年初開始出現(xiàn)下跌，現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了5個月時間，房價估計在6月份會出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折。
為什么股價與房價有這樣的關(guān)系？這兩個市場的價格決定因素是基本上一致的。經(jīng)濟(jì)增長快、信貸與貨幣投放多，則股價、房價都出現(xiàn)上漲，反之則都會下跌。但這兩個市場對宏觀經(jīng)濟(jì)政策的價格敏感性是不同的，股市比樓市更敏感些。
2010年初以來，股市之所以出現(xiàn)下跌，是因為信貸緊縮的結(jié)果。2008年11份開始，中國實行適度寬松的貨幣政策，各商業(yè)銀行都積極增加信貸，出現(xiàn)貸款的空前膨脹，2009年前6個月就放了近8萬億的貸款。如此多的信貸投放必然會引起很多不良反應(yīng)，因此，2010年的信貸目標(biāo)定為7.5萬億，比2009年實際減少40%。決定股價的應(yīng)該是邊際的貨幣增量，邊際的貨幣增量出現(xiàn)減少的趨勢，必然使股價下跌。
開發(fā)商資金將趨緊
房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型活動，資金的渠道主要有四條：資本市場、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資。現(xiàn)在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上了。
先看資本市場的融資。4月17日的“國十條”使房地產(chǎn)類上市公司在內(nèi)地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本。
再看銀行貸款。新政策對地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模。此外，北京等城市對二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比2007年更加嚴(yán)格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預(yù)售的方式取得資金的通道也受到了影響。
從經(jīng)驗看，從第三季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)類公司的資金開支會出現(xiàn)高潮，土地出讓金一般在7、8月份交納，支付工程款一般在年底比較集中，很多公司的賬目現(xiàn)金很多，但未來幾個月需要支付的資金也很多。 |