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| 2010-05-13 作者:李一戈 來源:21世紀經濟報道 |
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聽到恒大地產宣布其產品全線85折銷售也就是降價15%的消息，誰最興奮？SOHO中國董事長潘石屹。我不知道他為什么這么興奮。老潘手里握有大把的現金，是想等地價大跌去拿地，還是想等其他地產商過不下去了他好收購？有這種想法很正常，但要實現這種想法不容易。
按老潘的意思，似乎恒大地產是第一塊多米諾骨牌，幾塊這樣的骨牌倒下去，中國樓市的大調整就真的開始了。但等了一周也沒等到其他知名地產商跟進降價，甚至還有人對恒大降價的真實性表示質疑。
潘石屹說，商品住宅價格將下降15%-20%，回到2009年初的水平。——這話的邏輯有問題。房價下跌20%，是回不到2009年初的水平的，甚至都達不到2010年3月底的水平。要回到2009年9-10月，房價須下跌30%；倘若想回到2009年初的水平，也就是此輪房價暴漲之前、2008年樓市調整最低谷時期的水平，房價須下跌40%-50%。
可是說來也奇怪，房價說跌就跌，而且是大跌。據某機構統計，上周北京市商品住宅整體成交均價16898元/平米，與此輪調控政策出臺之前的一周（4月4日-11日）相比，均價下降了7744元/平方米，單價下跌8000元，降幅達31.43%。房價下跌30%，半個月就實現了，說起來誰會相信？反正我是不信的。
說來說去，總是房價，挺沒意思的。國發10文件內容很豐富，遏制房價只是其中一個內容而已。但老百姓很實在，這些年來的樓市調控，關鍵就是兩個字：房價。只要房價不大漲，就談不上調控。“狼來了”喊了五六年，有朋友問我：這次是真的了？我說：看來是真的。所有能想到的手段，都用上了或即將用到，房價再不下跌，也太不給面子了。
然而，房價漲跌，反映在統計上只是個數據游戲。國家統計局5月11日發布的統計數據稱，與2009年4月相比，4月份北京新建住宅上漲21.5%。21世紀不動產分析師馬上發表報告稱“這個數字創下了北京房價同比漲幅新高”，算是很高了，但是且慢，經過2009年整整一年的暴漲，再加上今年3-4月的瘋狂，北京房價只上漲了兩成多？
因為這是抽樣調查后的平均數字。什么東西一抽樣、一平均，離我們真正的感受就差得遠了。譬如，上文提到的那個說北京房價降幅達31.43%的數字，就同樣很失真。那怎樣才算是房價的“真”呢？
我有個建議，就是找你身邊的兩三個樓盤，記下它們在2010年4月17日的價格，逐月觀察其變動。假若某一天，你發現它的實際成交價格比4月17日下跌了30%，好了，此輪調控的真實效果顯露了。至于國家統計局或你所在城市的統計局公布的房價漲跌數據，或者某中介機構發布的數據，你大可一笑了之。
倘若某一天房價果真下跌30%，以后還會不會再跌？以后的事，誰說得清楚？目前地產商都還死扛著，房價還沒開始下跌呢。再說了，房價真要下跌30%，也沒什么大不了的。我們的記者獲悉工、建、中、交四大行的房貸壓力測試結果顯示，工行、建行對房價下跌可容忍度約為35%，交行為30%，尚未上市的農行為20%，民生可容忍度為40%，招行為37%。也就是說，即使房價下跌40%，銀行也不怕。
房價還沒真正下跌，就去展望未來下跌40%的可能，不僅乏味，而且近乎意淫。如果再有什么建議的話，對地產商，我要請他們觀察所在城市的調控細則，假如是像北京這樣“限購一套房”，趁早放棄抵抗，趕緊降價；就全國而言，如果房產稅開征的消息屬實，降價也是必然選擇。至于消費者，現在買房，確實有些倉促，除非你等著房子結婚。
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