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面對空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，開發(fā)商除了優(yōu)惠促銷外，又另辟蹊徑。上海市場上已有部分樓盤有專門針對二套房首付50%的優(yōu)惠。此外，業(yè)內(nèi)人士透露，已有開發(fā)商開始研究補(bǔ)貼購買二套房的措施，即為購房者先行墊付一定比例的首付款，完成交易后，業(yè)主再按照規(guī)定期限慢慢歸還。（5月9日
《新聞晨報(bào)》）
在樓市調(diào)控政策空前嚴(yán)厲，市場觀望氣氛漸濃的現(xiàn)實(shí)語境下，開發(fā)商可謂腦筋動盡，招數(shù)試遍。與“低胸美女”、雇人當(dāng)房托之類的俗套促銷方式相比，開發(fā)商為二套房購房者墊付首付款，確實(shí)能解決購房者手頭不寬裕等現(xiàn)實(shí)問題，對購房者具有一定的視覺沖擊力，容易吸引公眾眼球。但是消費(fèi)者未必會領(lǐng)情。相對于成百上千萬的大宗住房消費(fèi)而言，墊付畢竟不等于促銷讓利，這部分錢終歸是要還的。
如果房價(jià)不合理，與公眾的實(shí)際購買力相差太大，除了少數(shù)富人與職業(yè)炒房客以外，又有多少人逆勢而上，一擲千金出手購買二套房呢？如果消費(fèi)者為開發(fā)商的墊付促銷手段所動，節(jié)衣縮食充當(dāng)開發(fā)商與銀行的雙重房奴，結(jié)果資金鏈斷裂、房子貶值，怎么辦？
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，本來就沒有只漲不跌，持續(xù)走牛的樓市。商品房滯銷，樓市進(jìn)入調(diào)整期，本是樓市理性使然，如果開發(fā)商不降價(jià)促銷，單憑墊付手段如何挽救面臨拐點(diǎn)的樓市？
按照世界慣例，正常房價(jià)收入比3至6倍，然而不少城市的房價(jià)收入比出現(xiàn)了嚴(yán)重扭曲。有消息說，目前房價(jià)收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價(jià)收入比超過50倍以上。百姓如何承受高房價(jià)之重？房價(jià)泡沫現(xiàn)象如此嚴(yán)重，嚴(yán)重背離了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受力，掏空了樓市健康發(fā)展的靈魂。盡管有開發(fā)商應(yīng)政府之約公布房價(jià)成本時(shí)自曝“虧本銷售”。但是事實(shí)證明，房價(jià)暴利并未剔除。去年國土資源部調(diào)查抖出“地價(jià)二百五房價(jià)二萬”的猛料，最近深圳市政府回購商品房，泄露出“成本五千市場均價(jià)三萬五”的秘密。當(dāng)下，經(jīng)過多輪瘋漲后的樓市正在從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。房地產(chǎn)市場觀望氣氛愈發(fā)濃厚。
在我看來，當(dāng)下樓市觀望氛圍除了國家宏觀政策發(fā)力以外，也與此前樓市虛火透支市場后勁有關(guān)。樓市虛火不退，房價(jià)繼續(xù)高企，再高明的促銷創(chuàng)意也支撐不起持續(xù)牛氣沖天的樓市虛假繁榮局面。
隨著國家宏觀調(diào)控政策加力，公眾購房理念逐步趨向成熟，好多城市都出現(xiàn)了住房成交量與房價(jià)雙雙下滑的局面。正如房產(chǎn)專家王鋒所言：“在當(dāng)前的走勢下，投資者基本不敢進(jìn)入市場，而有自住需求的，則表現(xiàn)得比較理性。”開發(fā)商捂盤惜售的局面正在被消費(fèi)者持幣觀望的場景代替。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，房價(jià)成本與供求關(guān)系決定房價(jià)，房價(jià)走向到底如何，消費(fèi)者此時(shí)該不該出手買房，應(yīng)由購房人與開發(fā)商在合法市場框架內(nèi)博弈。與墊付首付款無關(guān)。那么，什么樣的房價(jià)比較合理呢？我比較認(rèn)同經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容的觀點(diǎn)：“合理的市場定價(jià)機(jī)制，前提是信息充分公開。沒有這個(gè)前提，定價(jià)機(jī)制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本，開發(fā)商了解土地市場等各種信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性判斷房地產(chǎn)市場，房價(jià)就能更趨理性。”
在樓市面臨拐點(diǎn)，開發(fā)商被人扔鞋抗議的當(dāng)下，開發(fā)商主動還原房價(jià)成本，降價(jià)促銷，才是理順房產(chǎn)市場供求關(guān)系，讓消費(fèi)者對房產(chǎn)市場恢復(fù)信心的關(guān)鍵。如果開發(fā)商不正視國家宏觀調(diào)控現(xiàn)實(shí)，不尊重市場實(shí)際購買力。樓市調(diào)整不充分，開發(fā)商不在與民爭利的問題上擺正心態(tài)，繼續(xù)秉持暴利情結(jié)，房價(jià)超過了百姓的承受能力。開發(fā)商墊付首付款，裝出一副善解人意的善人模樣，聚集人氣，除了“很雷很唬人”，給人制造茶余飯后的談資以外，根本無助于化解樓市供求矛盾，改變公眾對開發(fā)商的群體印象，恢復(fù)公眾住房消費(fèi)信心。還會加速公眾與開發(fā)商話語斷裂，導(dǎo)致雙方心理隔膜加厚，加重樓市觀望氛圍。 |