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“國十條”4月17日出臺后，樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)，樓盤打折銷售就是房價(jià)向下的一個表征。報(bào)載，新政后知名房企首次全國范圍降價(jià)——恒大地產(chǎn)5月5日透露，即日起在全國范圍內(nèi)，恒大所有樓盤均以原價(jià)的8.5折優(yōu)惠出售，打響了今年以來開發(fā)商降價(jià)售樓的頭炮。
盡管恒大地產(chǎn)不是新政后首個降價(jià)銷售的開發(fā)商，但卻是在全國范圍打響降價(jià)戰(zhàn)的首個開發(fā)商。據(jù)公開資料顯示，恒大在全國25個城市擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目全部八五折出售，顯然要對相關(guān)城市房價(jià)產(chǎn)生一定影響，必然對其他開發(fā)商尤其是全國性開發(fā)商形成銷售壓力，進(jìn)而促使更多開發(fā)商跟風(fēng)降價(jià)。
恒大此次率先打響降價(jià)戰(zhàn)的原因可能有兩個：一是需要保持平穩(wěn)的現(xiàn)金流的增長，即防止資金鏈條斷裂；二是有戰(zhàn)略意圖，即借助宏觀調(diào)控“攻城略地”，以擴(kuò)大地盤重新確立自己江湖地位。筆者對恒大此舉總結(jié)為四個字：順勢而為，即順應(yīng)調(diào)控則昌，逆之則可能衰。
恒大以八五折的幅度降價(jià)出售，力度的確罕見。萬科2008年初率先降價(jià)銷售時(shí)，也只有一次性付款9.3折、商業(yè)貸款9.6折的降幅。筆者以為，恒大如此降幅有兩種可能：一種是暗自提高銷售價(jià)格再加大打折幅度，以起到廣告效應(yīng)——高房價(jià)時(shí)代，降價(jià)銷售無疑是最好的廣告；另一種可能是恒大從“史上最嚴(yán)”政策洞悉此次宏觀調(diào)控決心。
就在5日有媒體披露，某商業(yè)銀行公布了房貸壓力測試結(jié)果，據(jù)稱房價(jià)跌三成銀行扛得住。這是商業(yè)銀行根據(jù)銀監(jiān)會的要求進(jìn)行的壓力測試，說明金融監(jiān)管部門已在做房價(jià)下跌的準(zhǔn)備。這也折射出有關(guān)方面調(diào)控樓市的決心完全不同于以往，開發(fā)商惟有早做降價(jià)準(zhǔn)備才是聰明選擇。
顯而易見，在宏觀調(diào)控與開發(fā)商的博弈過程中，誰能洞察政府真實(shí)用意快速做出選擇（如率先降價(jià)銷售），誰就能快速回籠資金、擴(kuò)大市場地盤并獲得公眾好評。但遺憾的是，更多開發(fā)商選擇了觀望和固執(zhí)，不肯輕易放棄高房價(jià)和暴利幻想。不過這從一個側(cè)面說明，被稱為嚴(yán)厲程度史無前例的宏觀調(diào)控，目前并沒有攻破絕大多數(shù)開發(fā)商的心理防線。
在筆者看來，要想讓更多開發(fā)商放棄暴利幻想，像恒大地產(chǎn)一樣大幅降價(jià)銷售，一方面要加強(qiáng)現(xiàn)有調(diào)控政策的執(zhí)行力度；另一方面要強(qiáng)化政策的持續(xù)性，不少暫定措施最好制度化；第三，后續(xù)政策應(yīng)及時(shí)接應(yīng)，比如說，房產(chǎn)持有稅或者物業(yè)稅應(yīng)早日出臺。只有調(diào)控手段越豐富，政策效應(yīng)持續(xù)時(shí)間越長，政府調(diào)控決心越明顯，開發(fā)商的心理防線才越能被突破。
而且，還要意識到，宏觀調(diào)控只突破開發(fā)商的心理防線還不夠，還需要突破樓市炒家、中介機(jī)構(gòu)、地方政府等利益群體的心理防線，更要改變購房人的心理預(yù)期，徹底擊垮炒房客期待再出現(xiàn)一次越調(diào)控越漲的幻想。毫無疑問，高度依賴于土地財(cái)政的地方政府也是這種心理。如果宏觀調(diào)控不能攻破樓市利益群體的心理防線，宏觀調(diào)控就有重蹈覆轍的可能，調(diào)控效果有可能被抵消。
購房人的心理預(yù)期更要通過強(qiáng)硬而周密的制度安排來改變。目前很多樓盤降一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)就立即被掃一空，這說明宏觀調(diào)控仍沒給購房人帶來好的預(yù)期。筆者以為，改變購房人預(yù)期的關(guān)鍵是要明確調(diào)控目標(biāo)和各級政府的具體責(zé)任。可惜，中國樓市經(jīng)歷數(shù)年調(diào)控，還從沒做到過這一點(diǎn)。 |