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今年3月，北京遠豪置業有限公司以40.8億元的價格奪得望京區域的“望京1號地”。據推算，該地塊樓面價達2.7萬/平方米。面粉貴過面包的“地王”效應很快顯現，望京區域的二手房在此后幾乎一天一漲。賣主們于是開始擔心房子報價過低，一再提高報價，甚至在簽訂合同后又尋找出價更高的買主“一房二賣”現象不絕于耳。僅2010年第一季度，朝陽法院酒仙橋法庭受理二手房買賣合同糾紛近二百件，其中涉及“一房二賣”因素的，達到八成以上。
“一房二賣”案件為何頻頻出現？
最根本的原因是在房價飛漲情況下賣房人的趨利心理。目前二手房買賣合同的違約條款約定相對較輕，無法對賣房人形成有力的震懾作用，面對巨大的利益，賣房人往往甘愿承擔違約風險。此外，二手房買賣的監管環節不足，中介服務不到位，也是此類情況多發的重要原因。二手房買賣雖有網上簽約的過程保障，但該過程經常是買賣雙方委托中介機構完成的，而中介機構負責網簽人員素質參差不齊、責任心不足等問題使得網簽有時出現房產證號、地址等錄入錯誤導致網簽無法發揮作用。此外，賣方有權以惡意網簽為由持相關證明文件到房屋登記部門辦理注銷手續，也削弱了網簽的應用效果。
高房價時代，遭遇“一房二賣”后，繼續履行合同對于購房人較為有利，簡單地雙倍返還定金對售房人較為有利，但雙方的盤算都一定能夠實現嗎？
就購房人而言，合同在先的購房人提出繼續履行的訴訟請求，一般會得到法院支持，但也要區分具體情況。
具體情況一：購房人嚴格履約。購房人的不當履行很容易成為賣房人毀約的借口，故需特別注重交易過程中的各個環節。如果時間允許，建議不要把網簽、貸款等事宜完全委托中介公司處理；同時，要注意合同約定的具體內容，合同約定不明也會導致履行受阻，成為賣房人毀約的借口。
具體情況二：證據充分。交易過程中要注意證據的收集和保存，一旦發現賣方存在轉賣他人的違約行為，應及時通過法律途徑主張權利，要求其繼續履行合同、采取補救措施或者賠償損失。
具體情況三：不存在法院不能強行過戶的情形。即案外人已基于善意合法取得對房屋的所有權的，房屋無產權證或已被抵押、查封的，房屋屬央產房、經濟適用房等在政策上不允許上市交易。上述情況即使訴至法院要求繼續履行合同，客觀上也無法實現。
就賣房人而言“一房二賣”未必獲利更多，除返還雙倍定金外，還可能要賠償買房人的房屋差價損失。
針對二手房“一房二賣”中存在的不誠信問題，法院審理時一般會考慮保護正常交易秩序，加重違約者的責任。具體而言，“一房二賣”構成違約后，承擔違約責任的方式由守約方選擇，且在條件允許的條件下，法院一般會判決支持其繼續履行合同的訴訟請求，即賣房人不但要繼續履行與在先買房人的合同，還要承擔對后購房人的違約責任。即使合同不具備繼續履行的條件，法院也會從公平角度及保護守約方利益出發，考慮支持在先購房人的房屋差價損失。
法官提示：購房人應提高警惕，做好防范及補救措施。
第一，簽約前做好調查，明確欲購房屋的性質，避免合同因此無效或者履行不能。第二，認真準備，細化合同條款，方便合同履行。第三，特別注意合同解除、違約責任及救濟途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內容，并加重此種行為的違約責任，力求對賣房人的逐利心理產生震懾作用。第四，發現違約后，及時采取提起訴訟并申請訴前財產保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。第五，在可能的情況下，增加中介公司的責任，如確保網簽信息錄入真實、準確，協助買賣雙方進行交易之前標的房屋是否曾經網簽等情況的查詢，協助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進行網上公示并積極履行合同義務等。
(作者單位：北京市朝陽區法院) |