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在空前高強度的政策壓力之下，拋盤和觀望已經出現，樓價和交易量雙雙大幅滑坡。這還只是炒資部分收縮戰線引起的。倘若這些主導市場的資本全部撤出，整個樓市難保不會出現劇烈下墜。這對第二套房和第三套房的限制性授信政策能否持久，將是一個巨大考驗。這一政策之下會發生兩種情況：如果堅持下去，在拋盤成風的情況下，市場就必然面臨震蕩性風險；如果不能堅持下去，而變成短期內的權宜之計、非常之舉，那么其結果無非就是雨過地皮濕一陣子而已。由此可見，當前的調控舉措，一開始就注定要面臨這種兩難抉擇。
如果不能有效增加供給（包括供應規模以及供應結構層面的改善），簡單地控制需求，那這種形態的市場，調控成本很高，代價太大。因為調控尺度幾乎難以把握，很難擺脫“一放就亂，一收就死”的怪圈。這一次的收，從市場的表現來看就很明顯。然而，短期內供需矛盾的激烈程度依然不可能被徹底緩解，即便市場炒作資金被大幅度打壓下去，受供給量、供應周期、結構，以及緊縮貨幣政策執行層面可能出現的不確定性因素影響，房價居高仍是主流趨勢。
我們看到，一些二線城市的樓價也迎來了“萬元時代”，在這一波迅猛的拉升過程中，客觀而言，炒資也不過只是推手之一，去掉這一層因素，根本性癥結還是沒有得到解決。房價的漲幅雖然會放慢一些，但漲價定然還是市場主基調。按照正常的房價收入比，普通居民同樣還是不堪負重。
說起來，我們實際上缺少一種抑制炒房投機、平衡市場生態的長效機制。可以說，長期以來，游走于市場里的炒資一直是受到一種隱性的機制激勵而繁衍的。這種隱性的機制激勵，說白了，就是調控舉措的主觀意志性及其帶來的不確定性后果，調控舉措的反復和短期行為往往給了很多炒資以曖昧暗示和錯覺，此外，這種激勵的另一層內容就是調控閘門欲關未關，半開半闔，上面在潑冷水，下面卻在添柴火，而商業銀行和官方機構一定首當其沖會出來兜底，由此導致市場陷入某種逆調控狀態。房地產市場之所以被炒作到現如今這種離譜的地步，恰恰就是投機資本在這種隱性機制激勵下得寸進尺、視調控如兒戲的結果。
那么，怎樣才能夠有效抑制投機資本？我們需要一種什么樣的長效調控機制？我認為，答案是開征物業保有環節的稅收。房產保有稅只是告訴我們一個樸素道理，做任何事情都要付出代價，也都必須遵從規則。擁有多套房屋，就必須為這種擁有納稅。一般情況下，錢存在銀行里要支付利息稅；炒股收入還要繳納印花稅；連工資收入達到一定上限還必須繳納個人所得稅。擁有許多不動產（例如三套房及以上），沒有理由不支付一筆稅金。這些房屋的性質，實際上早已脫離了自住范疇，哪怕你是空置，不拿到市場里去投資謀利，這也涉及一種“擁有人成本”，即你擁有了那么多房屋，占有了那么大的土地和城市居住空間，這是以許多人同時喪失掉這些為代價的。為了補償那些失去這種享有權利的人，你必須為此付費，這就是納稅。循此規則，持有房屋面積（戶型）越大、數量越多、地段越好、價格越貴的物業，累計稅率越高。
房產保有稅當然不會推高房價，而會理順市場秩序，有利于住房資源的合理、科學分配。因為是在保有人環節征稅，遠遠不同于向交易環節課以營業稅和所得稅。這兩個稅種，都有可能被轉嫁給終端購房人那里，從而影響房屋價格。房產保有稅開征之后，可以預期的是，很多無力承擔這一成本的多套房屋持有人，會進行廉價轉讓，以避免被課以重稅，價格將會出現理性回歸，這是指二套房市場。而在商品房初次交易市場里，受下游市場影響，人們接貨更加理性和謹慎了，初次交易價格首先會呈現出一種真實性，樓價不至于再被炒得那么高了。
問題是，這樣一來會不會引發拋盤成風，從而掀起新一輪危機？我認為這完全取決于政府的態度。如果政府愿意為開征房產保有稅后的市場兜底（這個可能性幾乎是百分百），拋盤情況一旦趨于激烈，政府可以考慮以某種中介形式出手批量收購下來，只要政府接盤，風險就是可控的，這已為本次經濟危機后出現的情形所證明。而且，我們恰好可以利用這樣一次機會，建立一種存量房儲備機制。這種儲備機制，是對保障性住房、政策性住房體系建設的有效補充，會大大提高民生住房建設領域的效率，實現住房救濟或基于市場的二次分配功能。
我們當然不主張政府直接進入市場做生意，但非常之時當效非常之舉。政府可以嘗試建立一個法人機構，但要去掉逐利屬性（我知道現在很多回購經濟適用房和廉租房再次投入分配的事務是有專門部門在做，要對此機制強化和提升），這個建立在國家層面的機構，其工作就是致力于推動存量房儲備體系的建立，以應對市場的不測風險，平衡供需矛盾、平抑房地產價格，以便與運轉后的物業稅系統實現對接。他們可以以一個適當的、可以接受的利潤比將這些房屋再次投入市場，解決很多受抑于高價格的剛性需求。住房既是頭等重要的民生問題，也是頭等重要的經濟、社會發展問題，牽一發而動全身，這樣做是完全必要的。 |