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近期出臺的一系列房地產調控政策，從力度上看明顯較以往嚴厲。這體現(xiàn)了政府對房地產市場進行去杠桿化操作的意圖。我們認為調控仍將繼續(xù)，一直到房價回歸到合理的估值水平。但是政策方面應該是松緊結合，因此房價的表現(xiàn)應該是以時間換空間的漸進式調整。
從統(tǒng)計數據上看，2009年的房地產明顯與出口呈現(xiàn)負相關關系。這表明房地產在經濟危機中通過促進內需來彌補外需不足，是“保八”得以實現(xiàn)的主力軍。在國內外經濟形勢依然非常復雜的情況下，房地產的發(fā)展直接關系著經濟快速增長的順利實現(xiàn)以及地方政府財政收入的多少，在消費和出口完全好轉之前，房地產行業(yè)在國民經濟中的分量依然舉足輕重。
全球金融危機的爆發(fā)使得本應在2007年年底就該調整的中國房地產市場推遲到了危機后的經濟復蘇階段。由于經濟復蘇過程中的種種不確定性，房地產的調控政策一直是投鼠忌器，顯得比較溫柔。
從種種跡象去觀察，管理層一直試圖在不對房地產市場產生太大影響的情況下，對房地產行業(yè)進行調控和指引。但是面對兩會后出現(xiàn)的“地王”以及3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，創(chuàng)歷史新高。政策層面不能繼續(xù)溫柔下去，只能果斷出手，抑制過熱的投資和投機性需求。
出來混是要還的，泡沫也總是要破滅的。與其坐等泡沫自然破滅，不如在泡沫爆炸前，主動地給“泡沫”撒氣。目前，政府的調控目的正是如此，即對房地產市場進行“矯枉過正”，進行去杠桿化操作。從房企的融資渠道、銀行房貸入手，進行調控。雖然看起來嚴厲，但實際上還是為了維護房地產市場的健康有序發(fā)展。
首先是由于目前的調控還沒有體現(xiàn)在房價上，所以說政策調控還將繼續(xù)。具體表現(xiàn)仍然將是在一套房、二套房首付，公積金貸款，利率優(yōu)惠等方面。
物業(yè)稅雖然頻頻吹風，但暫時仍然只是空轉。物業(yè)保有稅的細則可能會在近期出臺作為物業(yè)稅的替代調控措施。
其次在通脹預期下，緊縮的貨幣政策和行業(yè)調控政策對房企產生一定壓力。通脹的抬頭和房價有限的上漲空間，會壓縮房地產投資的盈利空間。緊縮的貨幣政策還會對房地產企業(yè)的現(xiàn)金流等產生影響。而收緊的調控政策又會抑制房企的融資渠道。
雖然目前這些利空體現(xiàn)在房價上，影響還比較小，但是隨著經濟的復蘇，特別是出口好轉之后，國內需求需要房地產成交量的帶動。因此，預期未來房地產市場會經歷一個比較長時間的漸進式調整。簡單地講，就是以時間換空間的下跌幅度。
（作者單位：諾亞財富管理） |