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14日的國務院常務會議評估了1月10日《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（即“國十一條”）發布以來，全國房地產市場的變化情況，基本判斷是：在“國十一條”等一系列政策的調控下，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。而根本原因有四點：流動性充裕、住房供求矛盾突出、落實調控措施不力和投機性購房。
而造成這種“政策打左燈，房價向右轉”的原因，除了國務院常務會議提出的之外，還有三點必須指出：一是政府態度不堅決；二是打擊投機不力；三是政策的準星失效。一些政策不僅沒有抑制炒房者，卻造成了民眾的恐慌。
在這種情況下，一是必須表明政府打擊高房價的決心和信心；二是要有針對性，要針對投機性購房等行為量身定做“差別化”的措施，精準打擊，又不擾民。從態度上說，本次國務院常務會議提出包括抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設以及加強市場監管等四項具體的措施，即新
“國四條”，也的確貫徹了區別對待，有保有壓的方針。新“國四條”追求突出重點，精準打擊，通過差別化的土地、信貸和稅收政策，精準打擊投資投機行為，使得政策更具有針對性，引導房地產的合理消費，政策的亮點和力度可謂空前。
其一，應用差別化的金融和稅收政策，抑制包括投機炒房在內的不合理需求。比如，在信貸政策上實行堅決的去“杠桿化”，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。這種累進的信貸政策自1998年以來，是最為嚴格的，而且授權地方政府可以采取臨時性措施，限制各種名目的炒房和投機性購房。而在稅收政策上，雖然沒有提出具體的舉措，但政策的意圖已經非常明顯，依然是通過差別化的稅收政策，引導個人住房消費、調節個人房產收益，這方面，政策的選項可以是暴利稅，可以是房產稅，也可以通過特別消費稅等進行調節，相信國家稅務總局很快會有操作性的意見出臺。
其二，治理土地市場的亂象，通過差別化的土地政策，保障土地供應，避免人為制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上，結合4月15日國土資源部召開的今年全國住房供地情況的新聞發布會，主要措施有：一是土地供應增量大幅增加，2010年度住房用地計劃為18萬公頃，中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量，也就是說，從增量上土地不稀缺；二是實行差別化的土地供應，要求保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%；三是提出了土地招拍掛的改進方向，提出要探索
“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。
其三，保障性住房建設規模遠遠多于政府工作報告提出的指標。“兩會”工作報告，政府提出今年保障性住房建設的規模是200萬套，棚戶區改造是130萬套，新“國四條”則突出在保障房建設方面的
“加快”，要在2010年完成建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套。
其四，在市場監管方面，對于炒地、捂盤惜售、哄抬房價等行為提出了具體的懲罰措施。從去年的情況看，正是因為炒地、捂盤惜售和近期哄抬房價等行為，造成了恐慌性的購買，而盡管每一次政策三令五申，但并沒有對開發企業有實質性的處罰的舉措。新“國四條”提出要對這些行為的開發商限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款，對囤積房源、哄抬房價等行為性質惡劣的依法取消房地產市場經營資格，力度和操作性大大增強。
總而言之，新“國四條”無論是針對性、嚴厲程度，還是可操作性都遠好于前期諸多試探性的舉措，也抓住了目前房價高燒不退的根本癥結所在。但不得不指出，任何一項政策，成功的關鍵在于是否真正落實。正如本次國務院常務會議指出的，之前的調控政策見效不盡如人意，與“一些地方認識不到位、落實調控措施不力”有很大的關系。中國房地產的調控已經進入到了一個非常關鍵的時刻，房價的瘋狂和累計的泡沫已經危及社會的穩定。調控房價沒有退路，這是一場絕對不能輸的戰爭，必須破釜沉舟去執行。 |