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【案情】
2009年8月2日，原告王某將自己所有的一套90平方米的住宅出租給蘇某居住。雙方訂立的房屋租賃合同約定：蘇某必須在每月10日前一次性交清當月房租費；每逾期一天承擔10元錢的違約金；連續兩個月不交房租費，出租人有權單方解除房屋租賃合同并有權追究承租人的違約責任。2009年10月19日，王某在沒有收到蘇某9月和10月兩個月租金的情況下，通知蘇某解除房屋租賃合同。蘇某在接到通知后，即在第二天將兩個月的租金1400元送給王某并表示歉意，但王某仍然決意解除合同。
由于雙方就合同是否應當解除不能達成一致意見，王某起訴到法院要求解除房屋租賃合同并賠償違約金700元。法院審理后判決支持了原告王某的訴訟請求。
【分析】
本案原、被告雙方的房屋租賃合同是否應當解除，其關鍵是雙方在合同中所約定的單方解除合同的條件是否成就，即作為承租人的被告蘇某不交房租費的行為是否符合合同中關于“連續兩個月不交房租費，出租人有權單方解除房屋租賃合同并有權追究承租人的違約責任”的約定。說到底，也就是應當如何正確理解上述合同中單方解除合同的條件的問題。
本案在合同糾紛中屬于合同理解問題。根據我國《合同法》第125條關于“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當根據合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用的原則，確定該條款的真實意思”的規定，對合同條款的理解和解釋應當首先從合同使用的詞句入手。本案合同中所約定的“兩個月”不交租金，其起算點當然是合同約定的應當交租金的那一天開始。本案合同約定是“每月10日前一次性交清當月房租費”，被告在9月10日沒有交，顯然就是一個月沒有交，10月10日又沒有交，這即是連續兩個月沒有交。根據合同約定，出租人在10月11日開始就可以行使合同約定的單方解除合同的權利了。而作為承租人被告的理解則是我交了8月份的房租費，到10月19日怎么也算不上是連續兩個月不交房租費啊，出租人還不具備單方解除房屋租賃合同的條件。
在被告以及一些人看來，將實際上不到兩個月不交租金的情形就認定為兩個月是不合理的。其實，在實際的房屋租賃合同中，承租人交租金的時間與實際使用房屋的時間往往并不一致，如約定提前交一個月甚至是幾個月的情形也常見，只要雙方的約定沒有違反法律和行政法規的禁止性規定，即使對其中一方有一定的不合理、不公平的情形，但只要沒有達到顯失公平的程度，這樣的約定也仍然是有效的。本案受案法院根據《合同法》的規定，嚴格遵從合同的字面意思來解釋合同，判決支持了原告的訴訟請求，維護了合同的嚴肅性。法院的這一判決是正確的。 |