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坊間流傳著一個“樓市崩盤時間表”，作者大概是剛剛看完美國大片《2012》后一時興起，看到中國樓市和日本樓市崩盤之前的三年“驚人相似”，于是臆測了樓市即將崩盤的警世危言。較早提出中國樓市在重復日本式“超級泡沫”的學者中有我一個。認真比較中日兩國樓市的價格曲線卻會得出相反的結論，因為若干關鍵性經濟指標的“相似性”，不是日本樓市崩盤的前夜，而是超級泡沫升騰的前夕。
日本樓市的崩盤是在1991-1992年開始的，至今約20年，累計下跌近70%，主要原因是地價下跌，1992年至今，日本地價的下跌幅度超過50%。俗話說，土地是面粉，房產是面包，面粉與面包的互動，背后是人口與貨幣的流動。人們今天關注土地在“招拍掛”之中“地王頻現”，地價上漲推高房價是不爭的事實。在當年的日本，地價飆升的階段發生在1975年之前，特別是1961-1973年間，此后地價漲幅趨緩，1985-1991年間，地價的平均漲幅僅為7.6%。若拿日本與中國比較，中國剛剛開始地價飆升，而房價脫離地價相對獨立的瘋狂上漲將發生在下一個階段！
再看城市化的進程。右圖說明：中國目前45%-46%的城市化率在日本是1965年前后的比率，日本在1985-1992年間是城市化率61%-63%，即城市化最后完成的階段。城市化通常是在人均GDP達到3000美元后加速。此時城市中產階層逐漸形成，都市生活的主題從“衣食”提升到“住行”、從柴米油鹽到股市樓市，這時才會在城市化的進程中推高房價。按照城市化率和人均GDP的標準，中國現階段大致相當于日本的60年代末。日本經濟是在60年代初人均GDP超過3000美元，并在1968年躍升為世界第二大經濟體。
再看城市交通網的形成。日本的高鐵時代發生在60年代末到80年代初，而中國的鐵路提速是在1997年才開始的。在1997年，全國鐵路的平均時速不到60公里，過去12年完成了六次鐵路大提速，現在主要鐵路的時速超越200公里的追風速度，走完了日本鐵路20年的路，超過日本1980年達到的水平。高鐵時代是日本城市化的加速階段，人口流動與貨幣流動導致財富向大東京都市圈集中，房價上漲如同一匹脫韁的野馬，不僅脫離了城市原住民的收入水平，而且脫離了地價上漲而特立獨行。在城市交通網形成之后，1984年，日本提出把東京建設成為國際金融中心的國家戰略，東京樓市如火上澆油，東京股市如禮花齊放，兩大超級泡沫相互激勵，先直上云端，后飛瀑而下。
前車之鑒，后事之師，比較中國和日本的樓市泡沫，目的不是要再拍一部好萊塢驚險大片，而是要防范資產泡沫的破滅及其誘發的金融風險。資產的泡沫化已成為現代市場經濟的常態，這是現代政府宏觀調控經濟的政策體系所必須支付的代價，所以在凱恩斯主義時代，資產泡沫的生成與破滅逐漸演變為現代經濟的周期現象。
在資產泡沫的生成階段，泡沫化的資產是一種財富形態，通常伴隨著經濟從復蘇走向繁榮，虛擬經濟的繁榮產生泡沫，實體經濟的繁榮在泡沫中升騰。此情此景亦如老子曰：道者，有無相生，道生一，一生二，二生三，三生萬物。所以在這個階段，部分資產泡沫會在實體經濟的繁榮中化虛為實，轉化為真實的財富。由此演繹，資產泡沫持續的時間越長，化虛為實的比例就越高，所以要學會與泡沫共同成長。
在資產泡沫累積過度或過快膨脹之時，國民經濟進入非理性繁榮的階段。本階段資產泡沫吹彈可破，隨時可能因偶然事件觸發泡沫破滅而釀成危機。危機爆發的經濟破壞力因時因地而異，一方面取決于國民的風險承受力，另一方面取決于政策干預的及時性和金融體系的穩定性。還是以日本經濟為例，1989-1992年間，樓市股市兩大超級泡沫相繼爆裂，從最高點計算，兩市的指數跌幅都超過了70%。但經過了長達20年的“頹廢”，日本至今依然是全球第二大經濟體，這不能不感謝超級泡沫生成階段所積累的巨大財富。如果把一個超級泡沫的長周期看做是一個經濟輪回，日本經濟的起飛和隕落震驚世界，盈虧相抵，日本經濟發展的凈效益還是很高的。當然，我們不應該重蹈日本經濟泡沫的覆轍，而應該從日本樓市的暴漲暴跌之中看到化解風險的致富之路。
泡沫化的財富來自于一種新的生活方式。富貴險中求，財富即風險。從長期的經濟周期波動中理解資產泡沫的經濟效益，人們就能夠接受下述結論：資產泡沫并不可怕，可怕的是對資產泡沫的漠視與恐懼；捅破泡沫很容易，而難能可貴的是讓資產泡沫化虛為實，化險為夷。至少可以說，我們有能力延長資產泡沫的生成周期，抑制其過度或過快的膨脹，延緩其爆裂或破滅的時間，化解其破壞或震蕩的沖擊。 |