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武漢市國土資源和規(guī)劃局日前刊登公告，宣布無償收回位于漢口和武昌中心區(qū)的9宗閑置十余年的土地，總面積近264畝，地方政府嚴(yán)懲囤地的步伐又向前邁進(jìn)一步。國務(wù)院總理溫家寶日前在國務(wù)院第三次廉政工作會議上的講話再次強(qiáng)調(diào)指出，規(guī)范國有企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為。
就在人們?yōu)殡y以追上房價上漲的腳步而苦惱時，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)緊鑼密鼓地展開。這次多部委聯(lián)合出手，能否勒住房價這匹野馬的韁繩，還有待時間的驗證。
2009年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控做鋪墊，在此次會議上，房地產(chǎn)行業(yè)第一次不再被描述成支柱產(chǎn)業(yè)。隨后，國務(wù)院提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年，為時一年的房地產(chǎn)寬松刺激政策的大門由此逐漸關(guān)小，調(diào)控的窗戶從此開啟。為能勒住溫家寶總理擔(dān)心的房價野馬的韁繩，從央行到銀監(jiān)會、從國土資源部到國資委全都投入到這場全方位的調(diào)控大戰(zhàn)中。
調(diào)控從土地源頭開始
區(qū)別與以往房地產(chǎn)調(diào)控采用“緊銀根、緊地根”的雙收緊政策，此次調(diào)控政策在強(qiáng)調(diào)保證政策性住房和普通商品住房用地供應(yīng)的“松地根”措施外，房地產(chǎn)市場從開發(fā)到投機(jī)的錢袋子都被相關(guān)部門不同程度地收緊。
此輪調(diào)控政策的核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”，調(diào)控之初的“國四條”到重磅出擊的“國十一條”，對此都不惜筆墨重申強(qiáng)調(diào)。為保證住房用地供給，國土部聯(lián)合相關(guān)部門“多管齊下”整理土地市場，一方面強(qiáng)調(diào)增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，另一方面嚴(yán)厲打擊房企囤地行為。
“國四條”開門見山地指出“要增加普通商品住房的有效供給”，結(jié)尾壓軸處強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”。在此基礎(chǔ)上,一個月后出臺的“國十一條”，明確提出力爭到2012年末，爭取解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，還表示進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。
國土部3月10日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，將保障性住房和普通商品房建房用地比例明確規(guī)定為不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
兩手抓，兩手都要硬。國土部在政策性規(guī)定用地供應(yīng)比例時，嚴(yán)懲開發(fā)商囤地也是秉承了“快準(zhǔn)狠”的方針。2月1日，北京國土局宣告收回大龍地產(chǎn)高價競得的順義地塊，連同其當(dāng)時繳納的2億元保證金也不予退還，大龍地產(chǎn)“賠了夫人又折兵”，只是賺了兩個月北京地王的“吆喝”，隨后，各地閑置已久的土地再次出現(xiàn)在公眾面前。招商地產(chǎn)聯(lián)合九龍倉于2007年拿下的南京仙林“地王”，也被政府收回。龍灣房屋開發(fā)有限公司2007年以8億拿下的溫州一地塊，近日也因沒有繳全地款而被收回。
收緊開發(fā)商錢袋子
去年12月17日，財政部、國土部、央行、監(jiān)察部、審計署為加強(qiáng)土地出讓收支管理，規(guī)定開發(fā)商拿地首付至少要50%，并要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理,將土地出讓收入全額繳入地方國庫,支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的“收支兩條線”管理。3月10日，關(guān)于土地出讓，國土部再出殺手锏，嚴(yán)格規(guī)范土地出讓底價、土地競買人資格、土地出讓合同管理，提高土地競買保證金至最低價的20%，并要求土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。
這給房地產(chǎn)開發(fā)公司帶了沉重的資金壓力，希冀于通過融資緩解未來可能面臨的資金壓力的房地產(chǎn)公司，迎來的卻是央行、銀監(jiān)會對房地產(chǎn)融資設(shè)立的重重關(guān)卡，傳統(tǒng)融資渠道受到嚴(yán)控。央行一季度兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀監(jiān)會也再三強(qiáng)調(diào)，要收緊信托監(jiān)管，嚴(yán)防開發(fā)企業(yè)違規(guī)融資，銀監(jiān)會主席劉明康明確表示，要“防止非銀機(jī)構(gòu)成為商業(yè)銀行規(guī)避政策的通道”，3月26日，銀監(jiān)會再次強(qiáng)調(diào)積極做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防控工作，謹(jǐn)防可能存在的重復(fù)抵押等問題。
期待住建部"重拳"
這一輪房地產(chǎn)調(diào)控可謂是多部門聯(lián)合的大合奏，不僅是金融土地監(jiān)管部門的出擊，國資委3月18日也加入調(diào)控的隊伍中，要求78家非地產(chǎn)主業(yè)的央企在完成各自階段性任務(wù)后退出房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)日，中國航(601111,股吧)天科工集團(tuán)公司就將其旗下三級子公司北京金中都置業(yè)有限公司80%的股權(quán)掛出，掛牌價1.84億元。3月19日，國資委進(jìn)一步要求78家央企在15個工作日內(nèi)制定退出時間表，中國核工業(yè)集團(tuán)公司在同一天掛牌轉(zhuǎn)讓下屬的北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%的股權(quán)。兩家集團(tuán)都是悄無聲息的進(jìn)行著撤離房地產(chǎn)市場的動作，倒是高調(diào)表示半年內(nèi)退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的中遠(yuǎn)集團(tuán)和旗下的中遠(yuǎn)國際至今沒有作出出售股份的決定。
溫家寶總理說，有決心在本屆政府任期內(nèi)把房價保持在一個合理的價位，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但同樣也擔(dān)心雖然樓市頻出重拳，但仍舊拉不住房價這匹脫韁的野馬。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新也坦言，未來20年中國房價上漲的壓力依然很大，但是中央政府抑制房價過快上漲的決心更大。不過，值得注意的是，在此輪調(diào)控中，住建部獨(dú)立的聲音比較微弱。 |