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12月份的中國房地產界，從未這么熱鬧過。如果說“國四條”明確提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，頗出業界意料的話；那么，廣州刷新全國總價地王紀錄，上海再創年內單價地王新高，同樣讓人有點驚詫。
昨天，新江灣城C6地塊最終由中建地產以37.2億元拍得，溢價率達到116.6%，樓板價達32484.26元/平方米，成為全國年度單價新地王。而巧合的是，前天廣州誕生了一個255億元的全國總價地王，而且是富力、雅居樂、碧桂園聯合體對抗保利、萬科、中海聯合體，可謂極具觀賞價值。兩大地王，仿如地產界的兩檔“賀歲片”，要為2009年中國房地產業畫上一個“完美”的句號。
假如我們十年后再來回顧2009年，檢視今天地王頻出、年末沸騰的景象，一定會平生幾多感慨。是喜劇，還是悲劇，抑或是鬧劇？屆時自有公斷。如果把純商品化的土地市場和房產市場都歸為資產市場，那么它應該具有資產市場的基本規律，而無數歷史案例都證明，沒有只漲不跌的資產價格，也沒有可以持續繁榮十幾年不休息的資產市場。
就房地產市場而言，1990年的日本、臺灣地區，1997年的香港地區、泰國，2006年的美國，都曾成為房價泡沫破滅的起點，并在其后3-5年內持續下跌，跌幅達30-70%；就在我們身邊的香港的住宅價格，至今仍未回到1997年三季度的高點；遠在天邊的美國房價，2006年6
月至今年累計下跌近四成，今年5月才開始止跌微升。
難道我國房價，真如很多人以為的那樣“不可能下跌”嗎？其實為任何資產價格找出存在的理由，都不會太難。中國的國情確實和發達國家不同，上海的樓市也確實與香港地區、紐約不太一樣。據此，我國和上海的房價即使存在或少或多的泡沫，也不會短期大幅下跌。
然而，部分大型開發商，尤其是今年在土地市場風頭甚健、風光無限的央企，已經被眼前的市場火爆情形迷住了雙眼。其實，一種風險已經顯形，那就是以“國四條”和五部委土地出讓金新政為代表的政策風險；另一種風險正在浮出水面：樓市將要調整。遺憾的是，少數房企得意忘形，依然沿著今年高房價、高利潤的思維慣性向前奔。
不禁想到王石最近的一個觀點：萬科已做好迎接泡沫破裂的準備。極有可能再次印證：姜是老的辣。我們以為，在政策風險確鑿、市場風險上升的不利情況下，那些依然高價圈地的房企猶如5000-6000點的股民，也很像2007年四季度搶當地王的企業。近10年中國樓市只升不降，所以不僅部分購房人堅信房價“只漲不跌”，而且部分開發商亦堅持看好后市。沒有經歷過完整市場周期的經驗主義者，其實都是“偽經驗”。
今年二季度，全國地王焦點在北京。下半年，焦點轉師上海，尤其是今年上市的央企中國建筑，下屬兩家房地產子公司，中海70億元稱王長風地塊，中建再領新江灣風騷。這本不算什么離奇之事。問題在于，今年地價上漲的速度有些離譜，明顯超過市場最熱的2007年。比如，12月份有幾個典型的高價地：綠城以379%的溢價率豪奪浦東唐鎮地塊，樓面價高達1.9萬元/平方米，比附近在售房價還高出約三成；嘉定新城地塊溢價率再次刷新紀錄：高達
425%。
這既不符合“國四條”精神，亦不受上海政府歡迎。近幾年，上海政府高層一再表態要穩定房價。近期，韓正市長會見蘇州黨政考察團時明確提出：上海將采取果斷措施遏制上海房地價過快上漲。“果斷措施”，讓人比以往有了更多的期待。昨天政府新聞發言人陳啟偉透露，上海市完善房地產市場健康發展的原則意見已基本形成，主要從供地、住房保障體系及市場監管入手，其中供地方面將切實增加保障性住房和普通商品住房供地。
應該說，2008年以來，上海在廉租房和經濟適用房建設方面推進力度很大，近期又提出到2012年末將新建30萬套經濟適用房，規模堪稱全國第一。可問題的關鍵是，上海城鎮建設用地已遇到嚴重的“瓶頸”，在繼續推進十五個大型居住區規劃和建設的同時，如何進一步調配有限的土地資源，尋找市場化住宅和保障性住房之間份額分配的“黃金分割點”，是亟待研究和解決的課題。
但無論如何，在這一背景下，地王“大戲連臺”，不是什么幸事，每個地王背后，都是一大片房價上漲。既然暫時無法抑制企業的沖動，那么，調整“價高者得之”的土地出讓規則，實屬必要。
(作者系房地產專業人士) |