|
| 發(fā)燒的中國(guó)樓市其實(shí)很怕風(fēng) |
|
|
|
|
|
|
| 2009-11-10 作者:許子枋 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
|
|
無(wú)論是從租金的投資回報(bào)率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國(guó)城市房?jī)r(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房?jī)r(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當(dāng)?shù)氐淖饨鹚剑峭鈦?lái)人口和投資資金的凈流入。在中國(guó)的多數(shù)城市中，住宅的購(gòu)買者近80%為外來(lái)人口，首付資金的來(lái)源近80%不是工薪收入。美國(guó)的房地產(chǎn)是消費(fèi)需求主導(dǎo)的，中國(guó)現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導(dǎo)的，所以在中國(guó)的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報(bào)率的高低來(lái)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，而要把房地產(chǎn)放在投資市場(chǎng)上分析其價(jià)格走勢(shì)，否則就無(wú)法理解中國(guó)城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機(jī)制。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于城市化的加速階段，過(guò)去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過(guò)6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據(jù)麥肯錫預(yù)測(cè)，中國(guó)的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達(dá)到65%。因此，由此推論，城市化推動(dòng)的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫在未來(lái)10至15年內(nèi)還會(huì)放大。
決定中國(guó)的房?jī)r(jià)下行的因素從終極意義上來(lái)說(shuō)也許是去城市化，但決定房?jī)r(jià)的短期走勢(shì)的核心因素則是取決于政府的態(tài)度，一旦政府在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民意和諧的均衡博弈格局中偏向一下民意，收緊開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款的口子，再加上輿論的導(dǎo)向以及民眾的跟風(fēng)從眾心理，房?jī)r(jià)的變局與樓市的變局其實(shí)不是太難，2008年下半年其實(shí)就是明證。
發(fā)燒的中國(guó)樓市其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展并不利，發(fā)燒的樓市其實(shí)是很怕冷的，也很怕風(fēng)的。中國(guó)的樓市目前肯定是內(nèi)陰外陽(yáng)的格局，但究竟中國(guó)樓市會(huì)否走出短陰長(zhǎng)陽(yáng)，還是一路陽(yáng)亢行情，我也不知道，因?yàn)檫@取決于中央政府的一念之間。但我更愿意相信，無(wú)論是從房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、還是底層百姓的意愿需求、還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持需要，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的擠壓還是必要的，也是有益的。(作者為房地產(chǎn)營(yíng)銷專家) |
|
|
|
|