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政策向來是中國樓市的決定性力量，在當(dāng)前房價(jià)創(chuàng)出新高、二手房交易量大增、即將進(jìn)入年尾的關(guān)口，國家宏觀調(diào)控政策的走向再度成為房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點(diǎn)。記者為此采訪了專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士，他們普遍認(rèn)為，我國經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵時(shí)期，政策不會出現(xiàn)大的波動(dòng)，但可能會作一些溫和調(diào)整，部分購房優(yōu)惠政策可能取消。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超越整體經(jīng)濟(jì)形勢，出現(xiàn)顯著回暖，固定資產(chǎn)投資也開始增長，預(yù)計(jì)明年不會繼續(xù)延續(xù)刺激消費(fèi)的政策，轉(zhuǎn)而防止房地產(chǎn)再次出現(xiàn)投機(jī)炒房等過度投資的行為。
“在2009年短暫執(zhí)行的二手房稅費(fèi)減免政策有可能不再執(zhí)行，從而加大投資性購房成本，抑制投機(jī)行為。針對企業(yè)層面的調(diào)控手段可能更趨多樣化，比如通過加息、發(fā)行央票等方式適度縮緊流動(dòng)性，開展更加嚴(yán)厲的打擊開發(fā)商捂盤、囤地的違規(guī)行為、加大保障性住房供應(yīng)等。這有利于實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大市場供應(yīng)、調(diào)節(jié)需求、平抑房價(jià)的目的，使房地產(chǎn)市場更加健康地發(fā)展。”高姍補(bǔ)充說。
北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉也持同樣的觀點(diǎn)，但他的理由是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，在購置土地以及后期建設(shè)中可拉動(dòng)多個(gè)行業(yè)，但值得注意的是，當(dāng)房屋成交量集中在二手房時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用其實(shí)并不明顯。因此，政府可能會借助這次政策調(diào)整，減小二手房的優(yōu)惠政策幅度，轉(zhuǎn)而偏向促進(jìn)新房的成交，從而更大幅度地拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。
“從全國層面分析，二套房貸政策放松和營業(yè)稅減免，可能在今年年底終止。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，一方面經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求；另一方面，高房價(jià)成為決策者必須考慮的因素。
近期，國務(wù)院常務(wù)會議今年以來首次提出“管理好通脹預(yù)期”。要想防止通脹，必須同時(shí)抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是在今年“保八”無憂的情況下，穩(wěn)定房價(jià)的力度將明顯大于去年。
楊紅旭說，去年國家只對二套房貸松綁和營業(yè)稅減免政策設(shè)定期限，既有督促購房者積極入市之意，又有防止投資投機(jī)風(fēng)潮卷土重來之心，因?yàn)檫@兩項(xiàng)政策最容易讓投資投機(jī)者“搭順車”。因此他預(yù)測，這兩項(xiàng)政策可能會按期終止，或者調(diào)整后延續(xù)，比如非普通住宅營業(yè)稅優(yōu)惠所限時(shí)間由2年還原為5年。至于其它鼓勵(lì)首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，將會總體維持不變，購房者不用過于緊張。
對于年底的樓市，深圳社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕說，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是必然的，但今年年內(nèi)應(yīng)該不會開始。他解釋說，第一，開發(fā)商資金充裕。2009年上半年房地產(chǎn)旺銷的局面作為基礎(chǔ)，開發(fā)商資金充裕，不會采取價(jià)格調(diào)整的策略。第二，開發(fā)商調(diào)價(jià)需要時(shí)間。作為房價(jià)的制定者，開發(fā)商即使發(fā)現(xiàn)市場發(fā)生明顯變化也不會立即調(diào)整價(jià)格，從以往情況來看，開發(fā)商堅(jiān)持房價(jià)的能力一般在半年以上。第三，開發(fā)商對政策有慣性依賴。只有等到宏觀經(jīng)濟(jì)基本面走向穩(wěn)定，政府才會著力解決房地產(chǎn)問題。
“我認(rèn)為樓市的變化要看國家政策的走向和經(jīng)濟(jì)形勢的走勢，目前尚不能判斷下一步的樓市政策走勢情況。當(dāng)前樓市整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，雖然部分城市出現(xiàn)了成交量環(huán)比萎縮下跌的情況，但同比依然增長明顯。在樓市表現(xiàn)平穩(wěn)時(shí)，估計(jì)政策不會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說。 |