今年房地產市場的“金九銀十”會像往年一樣如期而至么？筆者認為,由于去庫存化導致的新開工面積不足,以及房價過快上漲對需求的嚴重制約,今年的“金九銀十”可能會來得晚一些,甚至會出現與市場預期相左的情況。
房地產市場具有典型的季節性特征。比較明顯的是春節前后的小旺季,和九、十月份的大旺季。前者與個人的收入特征有關,大部分居民的年終獎在春節前后兌現,對于購房首付款具有重要意義。九、十月份的成交旺季,則受開發商新開工面積的影響。大多數開發商在年尾制定第二年的開發計劃,而房地產的開發周期往往在9-12月之間。于是,三季度末和四季度初就成為開發商集中推盤的旺季。加之年底回款的壓力,開發商也會在秋季加大推盤力度,供給相對集中從而成就了“金九銀十”。
但是,今年的“金九銀十”存在諸多的不確定性。首先,今年九、十月份的供給增加不會特別明顯。就全國而言,深圳房地產市場具有比較特殊的地位。2007年10月,深圳房價以17450元/平方米的均價見頂,從而拉開了房地產市場調整的序幕。在之后超過15個月的調整中,深圳房價領跌全國,最大跌幅接近40%。在此過程中,開發商的策略是去庫存化,在拿地上十分謹慎。以萬科為例,受2008年一季度銷售情況的良好預期影響,萬科的拿地策略也比較激進。5月份新增權益面積118.53萬平方米,達到年內最高點,需支付地價23.07億元。9月份成為拿地的分水嶺,當月新增權益面積90.37萬平方米,為年內次高點,需支付地價22.56億元。隨后的10月、12月,萬科均按兵不動,市場策略趨于保守。也就是說,在去年底萬科基本沒有新增土地儲備,對應的新開工面積也處于年內低點,如果以9-12月的開發周期計算,今年的九、十月份新推盤量不會太多。
其次,房價的上漲也會壓縮市場需求。筆者此前曾判斷,三季度房地產市場會呈現“縮量上漲”,即成交會環比下降,但房價還會緩慢上漲。目前看來,上述判斷基本成立,只是房價的上漲速度超越了預期。以深圳市的數據來看,2009年8月,深圳新建商品住宅成交4114套,環比下降25%,成交面積38.6萬平方米,環比減少30%;二手房成交為111.6萬平方米,環比減少26%。伴隨成交下滑的是房價的快速上漲。一手房成交均價達18830元,比7月上漲18.6%,且已連續6個月上漲,并超過了歷史最高成交價。
房價上漲對于購房需求是“雙刃劍”。一方面,房價上漲特別是過快上漲,對于自住需求的抑制十分明顯,購房者不得不考慮首付款的增加以及月供的上漲是否會超過自己的支付能力;另一方面,房價上漲對于投資需求而言,明顯具有吸引力。因為房地產市場的投資特性,使得參與者具有較強的投機心理,即買漲不買跌,最終往往會導致資產價格泡沫。但是,如果房價上漲過快,特別是像深圳的房價已超過了2007年的最高點,在經濟復蘇尚不明朗的背景下,這樣的市場環境顯然對投資者的吸引力會大幅降低。綜合來看,對于市場需求的抑制將會由對沖到逐步放大。
據此,今年的“金九銀十”可能會來得晚一些,甚至會出現與市場預期相左的情況。另外,現在的房地產市場很難說沒有泡沫,甚至泡沫比前一輪經濟周期還要大。在缺乏健康發展的背景下,即便是房地產市場獨有的“金九銀十”規律,恐怕也要讓位于消除泡沫的過程。
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