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經濟適用房建設不可半途而廢
    2009-08-21    馬紅漫    來源:第一財經日報
　　近期，圍繞經濟適用房的一些負面信息不斷出現。
　　有媒體報道，杭州經濟適用房——藍橋名苑小區800多套房子已經交付，但是其中有500多戶業主要求維修。這些房子存在裂縫、樓頂滲水等11處質量問題。8月初，石家莊市推出了今年的首批經濟適用房，但卻有上千套住房遭遇“棄購”。有申購者指出，這批經適房利潤超過國家規定的3%。此外，武漢經適房六連號事件、“寶馬”、“奔馳”頻頻出入經適房小區等現象的曝光，更顯示出經適房成為權力尋租場所的跡象。
　　本是為了緩解中低收入群體住房困難的經適房，如今卻糾結了諸多社會矛盾，這樣的結果著實讓人感到遺憾。這其中，嚴懲違規責任人固然不可或缺，但此舉卻并不能改變經適房的“雞肋”處境。只有讓經適房體現出政策保障功能與商品交易的雙重屬性，諸多由此引發的問題才能真正迎刃而解。
　　本應以“利民、惠民”為目標的經適房，成為問題多發的焦點，由此導致的“存廢”之爭也有所升溫。或許正是因為問題重重，盡管有關部門在近期接連表態，認為經適房仍有存在的必要，但是地方建設的熱情卻在實際上呈現出退卻之勢。據《第一財經日報》報道，住房和城鄉建設部的數據顯示，與去年設定的2009年開建130萬套目標相比，今年上半年全國各地新開工經適房3388萬平方米、48萬套，只占全年指標的37%左右。從直接的原因看，地方政府開建經適房熱情不高是基于現實的財政資金壓力。作為保障性住房，經適房屬于“公共產品”，地方財政必然要參與到其建設過程當中。但是，由于地方財政吃緊現象較為普遍，使得資金支持和監管力度不夠。究竟如何為經適房確定價格定位與合理利潤，由此成為一個現實的難題。而解決問題的關鍵是要綜合保障屬性與商品規則，實現二者的相互統一。
　　從中低收入群體的角度看，經適房畢竟不是“免費的午餐”，需要付出真金白銀。所以，作為交易商品的經適房，其定價水平決定著市場最終的接納程度。一般而言，經適房價格的確認有兩種算法，其一是成本加成的算法，也就是在稅費減免的基礎上，以滿足開發商3%的利潤率測算的價格；其二則是以市場因素加社會保障因素為基礎，以周邊同類型商品房為基礎下調一定的百分比來測算價格，從一般規律看，這一下浮比例至少應在20%以上。如果不是這樣，過高的房價難免會引發“棄購”現象。
　　此外，“以售為主”的保障住房制度的健康運行，需要有嚴格的管理約束機制為前提。經適房與普通商品房之間的價格落差，為尋租者勾勒出了短期暴利的誘惑，難免滋生違規交易的沖動。中國香港地區就將社會保障住房的套利行為上升到法律層面，虛報資料獲取房源的將會坐牢。而反觀內地，此前曝光的諸多違規事件鮮見有后續嚴懲的結果跟進。更為關鍵的是，由于部分政府工作人員直接卷入違規交易，讓此類問題較難受到查處。
　　所以，在強化監管的前提下，及時彌合保障屬性和商品屬性間的錯位，對經適房的健康存續有著至關重要的作用。也就是說，政府財政需要積極介入建設投入，對保障房低價和市場成本間的倒掛部分進行全額補缺。至于財政資金緊缺的問題，可以通過對土地出讓金、房地產稅費收入實施專款專用來實現。以土地出讓金為例，該筆資金規模占到地方政府預算外收入的一半左右，但是其流向卻很難為外界所明晰。如果能夠明確用于保障性住房補貼，則不僅可以解決資金來源的問題，還能讓地方政府逐步脫離“賣地生財”的痼疾。以此觀之，各級財政的共同支持，才有可能真正平息經適房的“存廢”之爭，切不可再讓社會保障住房的努力半途而廢。(作者系第一財經頻道主持人，經濟學博士）
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