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據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五個(gè)月出現(xiàn)上漲，住宅價(jià)格上漲壓力加劇。
自1998年中國(guó)啟動(dòng)“取消福利分房、實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化”為核心的住房制度改革至今，住房市場(chǎng)暴露重重問(wèn)題。自2004年始，中央政府每年都會(huì)調(diào)控住宅市場(chǎng)，運(yùn)用貨幣政策、土地供應(yīng)以及財(cái)稅政策等工具，但均不奏效，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，脫離大部分民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。目前，”調(diào)控“已不足以解決積弊，需要進(jìn)行二次房改，才有可能實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展。
首先，住宅市場(chǎng)不公平性愈發(fā)突出。房改之初，政策要求“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)的商品住房”，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋群體要占到城市人口的60%～70%。但改革以來(lái)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小，僅有的也在認(rèn)證資格上把關(guān)不嚴(yán)。目前，住宅市場(chǎng)主要分市場(chǎng)化和非市場(chǎng)化兩部分。在非市場(chǎng)化部分，是國(guó)家行政機(jī)關(guān)和壟斷性國(guó)有企業(yè)，或享有協(xié)議征地的優(yōu)惠自建住房，或者團(tuán)購(gòu)，住宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。在市場(chǎng)化部分，消費(fèi)人群有三種，一是有錢(qián)人，可購(gòu)買(mǎi)多套；一是中產(chǎn)階層，即房奴；剩下多數(shù)民眾是靠個(gè)人收入買(mǎi)不起住宅的群體，只能舉家之力或被迫等待。可見(jiàn)，某些部門(mén)和企業(yè)門(mén)享受特殊待遇；而中產(chǎn)階層與中低收入者背負(fù)沉重按揭壓力，影響了國(guó)內(nèi)消費(fèi)，是經(jīng)濟(jì)失衡的主要原因。
其次，房地產(chǎn)業(yè)定位異化。1998年啟動(dòng)房改是為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的外需萎縮沖擊；此后，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，土地拍賣(mài)和稅費(fèi)成為地方財(cái)政的主要來(lái)源。2004年7月，有關(guān)部門(mén)規(guī)定同年8月31日起，采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓土地，旨在消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但卻令地價(jià)飛升、房?jī)r(jià)急漲。
土地拍賣(mài)方式是模仿香港，以此解決城市化所需財(cái)政，而西方國(guó)家一般征收物業(yè)稅。但香港土地政策具有前提，一是香港政府為大約30％左右的人提供了政府興建的公屋；香港實(shí)行低稅收政策，且政府提供社會(huì)福利，香港高房?jī)r(jià)相當(dāng)于納稅，但個(gè)人得到較好福利保障。內(nèi)地城市不僅沒(méi)有提供足夠的保障性住宅，還缺乏足夠的社會(huì)保障。因此，在財(cái)政導(dǎo)向與社會(huì)福利缺乏的背景下，過(guò)高的地價(jià)和樓價(jià)形成具有剝奪性質(zhì)的市場(chǎng)。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)醞釀金融風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前貨幣發(fā)行過(guò)多而造成通脹預(yù)期，吸引實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本涌入資產(chǎn)市場(chǎng)，包括境外熱錢(qián)，正在吹大資產(chǎn)泡沫。住宅已經(jīng)成為資本品，市場(chǎng)開(kāi)始追漲殺跌，地王現(xiàn)象與貨幣政策為炒作打下基礎(chǔ)，目前所能出臺(tái)的政策（增加土地供應(yīng)、收緊二套房信貸等）并不足以勒住未來(lái)房?jī)r(jià)的狂奔，因?yàn)楣┙o需要時(shí)間，而流動(dòng)性過(guò)剩已成事實(shí)。一旦形成地產(chǎn)泡沫，將會(huì)殃及金融安全。
我們認(rèn)為，住宅市場(chǎng)公平性與財(cái)政導(dǎo)向不是調(diào)控可以解決，需要徹底改革，包括提供相當(dāng)比例的政府公屋，改革土地出讓制度等。而地產(chǎn)泡沫的聚集與對(duì)高房?jī)r(jià)的不滿情緒，要求改革越快越好。 |