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5月25日，國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》。作為其中一項內容，“研究開征物業稅”引發了業界大討論。該通知對物業稅的表述是“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅，以上工作由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責”。
物業稅是我國稅制改革的一項重要內容，早在2003年就提出來了，但由于涉及到復雜的制度問題、法律問題，物業稅的開征始終是雷聲大、雨點小。本次國家發改委又在正式文件中提出要在2009年研究開征問題，并且指定了負責單位，即財政部、稅務總局、發改委、建設部等四部委。這說明與以往的試探性討論不同，這次研究開征物業稅確實進入了政府的決策日程。
物業稅之所以引起業界的大討論，聚焦點是物業稅將在很大程度上影響房價的走勢。實際上從經濟學角度看，稅、費、租都將增加產品的成本，物業稅也不例外。如果物業稅出臺的同時，土地出讓金和相關房地稅費能夠取消，造成住房的總稅費水平不變或者降低，那么住房價格才有可能下降。
不過，從我國當前的財政稅收體制看，上述情況在短期內很難實現。首先，地方政府目前很難擺脫土地財政的束縛。作為政府本身也很清楚，靠賣地支撐地方財政是不會長久的，因為土地總有一天會賣完。但在巨大的制度慣性作用下，地方政府又不得不維系土地財政體制，否則在巨大的財政支出壓力下，地方資金會更加捉襟見肘。
其次，土地出讓制度是物業稅出臺的巨大障礙。房改后我國實行商品化住房分配制度，由于土地國有性質不能改變，經過制度創新設計，我國實行土地批租制度。消費者購買住房獲得70年土地使用權和附著在土地之上的房產的完全所有權。物業稅本質上是財產稅，征稅標的是個人財產。在國家已經征收了70年土地出讓金的情況下，物業稅如何與土地出讓金協調？土地并非個人財產，房產屬于個人財產，但物業稅是否可以單獨對房產進行征稅？兩者是否可以分割開來，房產價值又如何計算？這些都是非常棘手的問題。
再次，物業稅涉及到其他房地產稅費的整合問題。征收物業稅其目的并非是解決短期內政府面臨的財政困難，而是著眼于長久的公共財政體系的穩定。同時，物業稅與國際接軌也有利于整合目前稍顯復雜和紛亂的房地產稅收體系。目前房地產稅收包括營業稅、增值稅、契稅等。如果不改變現狀，而直接征收物業稅，重復征稅問題就不可避免。后果就是，造成買房人背負更大的負擔，租房的人同樣會受到稅賦轉嫁的壓力。很可能的后果是，房地產價格會因為稅負成本的增長而被動上升。
綜合來看，業界應當達成這樣的共識：物業稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產稅收體制的大變革；物業稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對房地產價值鏈條的普遍調整；物業稅不是對不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對建立地方公共財政體制的努力與期待。
物業稅的問題應從長計議、認真研究，短期內出臺可能性不大。但從我國房地產長遠的穩定發展以及公共財政的穩定和可持續考慮，物業稅是必須推出的。
（作者單位：上海易居房地產研究院）
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