|
將白菜和住房的價格放在一起討論,邏輯上可以找到相關性。
一
蔬菜價格的上漲會直接影響到房地產業的人工乃至材料價格,食品價格波動對經濟影響的深度和廣度是其他商品不能比擬的,尤其是在中國這樣一個人口大國。但因為其典型的季節性特點,受天氣、交通等條件影響明顯,白菜價格同房價并不總是正相關。
2008年冬天,全國白菜價格大跌,在白菜種植大省山東,一分五/斤也無人問津（這是30年前的價格）,即使在北京,批發價格也跌到低于一毛/斤;在老人們光顧的早市,其價格不超過兩毛;超市里的白菜價格是早市的兩到三倍,這個價格是30年前的30倍左右。2008年冬天的白菜價格可能不是常態,同樣,100倍于1978年的價格也不是常態。
可以肯定的是,白菜價格同住房價格的對比,并不能成為尋找住房價格上漲空間的依據。
白菜已經不是30年前城鎮居民的“主菜”,替代品數不勝數。從消費品的角度,豬肉價格更能反映1978年以來的商品價格上漲（即通貨膨脹）,從而支持房價上漲的邏輯。一則豬肉在中國人膳食結構中的地位沒有大的變化,另外其價格雖有周期波動,但波動周期要遠長于白菜。30年前的豬肉大約是八毛錢/斤,最高時（2008年）漲了20倍,今年又跌回了30年前價格的10倍左右。
而將房價上漲幅度同GDP的增長幅度對比,比上述兩類商品價格的對比,更缺少說服力。即使是某種單一商品,其價格同所屬公司和行業銷售收入間也不絕對存在相關性,因為后者同時受到銷售量的影響,更何況房地產業只是第三產業中的一個子產業。
按照GDP增長“我也該增長”的邏輯,關系國計民生的第一產業——農業,其產品似乎更有理由漲價。但30年間,GDP增長了80倍（按當年價格計算,即沒有剔除通脹因素;如按不變價格計算,增長了16.5倍而不是近100倍）,但期間小麥(資訊,行情)和玉米(資訊,行情)的價格增幅卻只在三到五倍之間（按當年價格計算）,以城鎮居民消費的面粉價格為比較對象,漲幅也只在5倍左右。如按不變價格計算,這三類商品價格并沒有上漲,甚至還是下跌的。因為1978年至今,全國消費價格指數（即CPI）上漲了4.227倍,城鎮上漲了4.65倍。
不只是農業商品,同商品住房一樣代表工業化和城市化的汽車、家電及通訊產品,30年間經歷的都是逐步走低的過程。
中國GDP
30年來的主要增量,是農業之外的產業（包括房地產業）的興起和擴張發展實現的。某一行業產品的價格變化,同GDP總量并沒有持續的相關性,更不要說正相關。伴隨中國GDP總量增長的商品和服務價格上漲,主要集中在資源和壟斷性行業,房地產業是其中之一。
將房價漲幅同居民收入增長進行比較,是最有說服力的,但必須考慮到,中國居民收入的增長并不均衡。
過去30年間,城鎮居民人均可支配收入自1978年的28.6元/月上升到2008年的1315元/月,上升45倍;城鎮人均工資從615元/年上升到24932元/年,上升39.5倍。如果考慮通脹因素（即以不變價格計算）,全國城鎮居民可支配收入30年間只上升7.15倍。
理論上,居民收入增長會伴隨消費價格的上漲,并在整體經濟中表現為互為因果。但要收入同各項消費（商品和服務）價格同比例上漲,則永遠無法實現。原因在于,個人消費結構的變化最終形成整個社會（群體）消費結構的差異,并影響商品供給和價格,進而產生消費升級和產業興衰。包括電腦在內的家庭耐用消費品的價格下跌,就使得這些商品迅速普及,并推動GDP增長。更重要的是,居民有余錢進行另外的消費,社會才有可能發展“高端服務業”。
30年來,如果白菜、豬肉等食品價格（按當年價格計算）同步于收入增長,那到今天為止中國也不會有房地產這個行業了,因為居民收入只夠用來吃飯。正是食品價格的增幅低于可支配收入的增幅,城鎮居民的恩格爾系數才從1978年的57.5下降到2007年的36.3。食品開支之外的節余部分才得以在服裝、娛樂、教育、醫療和住房等其他消費及儲蓄、投資之間分攤。
1997年后,城鎮居民恩格爾系數下降幅度明顯放緩,說明收入提高的幅度正在被食品價格的上漲所吞噬。2007年的恩格爾系數比2006年提高,正是由于當年通脹率上升。中國普通居民對食品的價格仍比較敏感。
吃飯之外,醫療和教育這些“剛性”和“準剛性”支出價格的漲幅,在30年里以數十倍甚至上百倍的增幅上升。這樣算下來,對普通居民來說,除了吃飯、看病再接受那有些奢侈的教育,能夠節余下來買房的“可支配收入”就微乎其微了。以普通居民的收入和白菜價格來給房價上漲找依據,現實和理論上都顯失當。
二
考慮到中國城鎮住房制度的不斷調整及市場化程度的變遷,對比商品房價波動同居民購買力之間的關系,以1998年取消福利分房來談更具說服力。
1998年之前的房地產市場,即使有商品化也是區域性的,這造成了兩個結果,一是缺少一個全國性的市場,全國（和海外）的資金不能直接且無障礙地進行商品房買賣;其二,缺少發現價格功能的全國性市場,也就形不成真正意義上的市場供求,商品房因此不能體現其市場價格。
1998年至2008年,中國商品房價格特別是一線城市房價,明顯超出了居民收入的增長幅度。1998年以來的這11年間,城鎮居民消費價格上漲1.17倍,人均可支配收入自1997年的5160.3元/年上升到2008年的15781/年,上升了2.06倍,但北京、上海和深圳等一線城市的房價同期漲幅都在兩倍甚至四倍之上。對比居民收入的起點及絕對增量同住房單價之間的差距,住房商品化改革特別是2002年以來,商品房價格遠遠超出了普通居民的購買力。
商品房過去30年中大部分的漲幅是在過去10年甚至5年內完成的。雖然漲價幅度上,1998年之前20年同后10年接近,但在絕對額上,后者是前者的數倍。
過去11年是中國房地產業的快速發展時期,房地產開發投資額從1998年的3580億元上升到去年的30580億元,增幅為7.54倍;期間GDP總量從83024億元增長到300670億元,增幅僅為2.62倍。長期以來,中國居民收入增幅低于GDP增幅,且城鎮職工工資總收入占GDP的比例長期處于11%左右的水平,大部分的普通居民沒有享受到經濟增長帶來的好處。房地產行業此間數倍于GDP增速的投資增長和價格上漲,不僅迅速吃掉了居民在前20年間低收入狀況下完成的積累,同時進一步拉大了普通居民購買力同房價間的差距。在高增長基數和高增長倍數的基礎上,房價漲幅越大意味著居民的負擔越重。
三
但房價上漲是否因此失去了合理性呢？顯然不是。
房價上漲的一個關鍵因素是通貨膨脹。白菜的價格波動是常態,2008年冬天的價格甚至跌至30年前的水平,但建材等的價格波動卻以上漲為主,幾十倍的漲幅也不鮮見,且多超過通脹率。特別是2006年底到2008年第三季度,中國居民對通脹的感受十分強烈。2007年全年通脹率為4.8%,但包括建材在內的很多商品價格在翻番上漲。造成政府公布通脹率同居民實際感受差異的原因是,政府制定CPI的商品和服務構成中,食品（也包括白菜）的權重在30%以上。
在通脹嚴重時期,直接影響CPI的“豬肉”成為一個敏感的字眼。為控制和穩定CPI而采取的諸多措施,帶來不少副作用,同時也使得實際通脹水平遠高于政府公布的數據。因為商品住房在CPI體系中的比重小,不足以影響通脹指標,政府不會有意“控制”其價格,因此其價格波動更真實地反映了通脹水平。
居民追買住房,一方面是為鎖定自己的購買力;一方面也為保值,免得財富在通脹期間縮水。通脹（預期）下,所有同住房有關的要素（如土地、建材及融資成本）的價格上漲,都會集中反映在住房價格上。此時,用不變價格衡量的居民可支配收入的增長,會明顯夸大居民的購買力,2007年政府按不變價格衡量居民可支配收入增長時參考的依據是當年4.8%的通脹率,而當年商品住房價格在很多城市特別是一線中心城市的上漲幅度在20%以上,甚至超過50%。
中心城市房價大幅上漲的另一個重要原因在于,市場存在對住房的龐大需求及實現需求的購買力。北京、上海和深圳等城市,在教育、文化、就業和資金等方面,有著全國其他城市不可替代的優勢,這些優質資源的集中,促使人們努力成為這些城市的居民或準居民,這不能說不理性。新老居民及投資者因此愿意對在這些城市買房支付溢價,以便享受到上述資源帶來的紅利。這是中西部任何一個省會城市、直轄市,都無法望其項背的。區域性的有限資源供給,要滿足全國甚至世界范圍內的需求,階段性的供求失衡就不奇怪了。
如果全國范圍內的購買力相對平均,如國家統計局公布的可支配收入的水平,上述三地的房價倒也不會高得如此離譜。顯然,此三地居民的平均購買力要高于全國平均購買力,而新加入的三地之外的購買力,又要高于當地居民的購買力。那么,這些超級購買力是如何形成的呢？
筆者曾撰文指出,不考慮尋租等非法收入,因為體制和市場不完善等原因,經濟活動中財富分配向生產者之外的環節傾斜,如銀行等金融機構、政府的稅收和規費以及與生產相關的服務行業,這些行業的從業者因此獲得的收入（不限于工資）要遠高于一般勞動者,并最終導致收入在區域及社會群體之間分配的巨大差異。這促使勞動力由中西部向東部轉移,財富在東部當地留存并分配到金融、財稅等領域和資源型行業,進而向上述三個中心城市集中,最終表現為:北京、上海和深圳等一線城市的人均可支配收入居于全國前列,而行業間的收入差距也錯落有致。這是當下的一個市場化過程。上述領域的從業者因此有機會在很短的時間內實現財富的積累和購買力的提升,并將其在中心城市的置業變成現實。也正因為這個群體的存在,外資及國內的投資客,敢于進一步推高這些地區的房價。
中心城市的大部分原居民及那些短期內無法大幅提升購買力的新居民,也加入到購買商品房的隊伍中,是通過其家庭（甚至多個家庭）此前超過20年的儲蓄完成置業的,財富因此形成了一個事實上的逆向轉移支付。因此,通過可支配收入來判斷這些一線城市的商品房價格并不科學（如房價-收入比）。同美國居民比較,考慮儲蓄因素,同樣的房價-收入比,中國居民的商品房購買力被低估;但從消費結構的角度（如恩格爾系數）,中國居民的購買力又被高估。
2002年是全國尤其是一線城市房價暴漲的起點,這與其說是需求的釋放,不如說是以中國加入WTO之后外貿拉動下的經濟增長帶來的繁榮的結果。
上述富有的購買者中,不乏外貿行業的發達者,而銀行、財政的繁榮也是基于外貿的增長。這些先富起來的人群,其可支配收入的增長,在30年間的確以百倍計,甚至以萬、億倍計。對一線城市的開發商來說,面對以百萬計的千萬富翁,將商品房視同魚翅來銷售,也并不缺少市場,財富只是在商品房市場進行了一次分配和轉移。房價未必算高。但這樣的價格,對眾多收入只有統計部門公布的平均數的居民而言,只能用瘋狂來形容。
但開發商不需要考慮購買者資金來源的合法性和合理性,其理性的選擇是滿足市場需要、賺取利潤。
四
通脹因素會推動房價上漲,同樣也決定著房價是否會下跌。
在經濟衰退期間,構成住房成本的土地、建材及人工等價格會下降,房價因此下降并不奇怪。2008年底,建筑鋼材價格比年中最高點下跌了40%,其30年來幾十倍的漲幅也要砍掉一半。一線中心城市的房價走勢,更取決于那些富裕者在當前經濟形勢下的收入狀況,取決于維持高房價的購買力是否能夠持續。如果中國經濟增長因為外貿衰退而停滯,房地產的繁榮就必須暫時休整,如美國今天的房地產市場一樣。
長遠而言,中心城市的房價走勢則取決于居民收入、全社會資源配置是否均衡,如果沒有根本性的改變,全球金融危機之后的我國中心城市房價仍然會上漲。這與城市化沒有關系,因為城市化不是大城市化,不是人人都要住在城市里、都要住在大城市里。 |