終于有政府出來(lái)挺房?jī)r(jià)收入比了。之前,房?jī)r(jià)收入比一直停留在學(xué)界研究、業(yè)界爭(zhēng)論的境況,如今重慶副市長(zhǎng)斬釘截鐵地表態(tài):“在宜居重慶的32項(xiàng)指標(biāo)體系里,一定要有房?jī)r(jià)這個(gè)核心要素,雙職工7年收入買(mǎi)一套房”。這對(duì)于中國(guó)樓市來(lái)說(shuō),聲若驚雷,意義非凡。
眾所周知,房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際上衡量房?jī)r(jià)合理性的重要標(biāo)準(zhǔn),拿居民收入比對(duì)房?jī)r(jià),是最樸素,也是最科學(xué)的方式�？蓡�(wèn)題的關(guān)鍵在于,在確定房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法上,國(guó)內(nèi)一直存在較大爭(zhēng)議,以至于很多研究機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家一談此物,便招質(zhì)疑,甚至惡評(píng)。比如,前些時(shí)候北京社科院藍(lán)皮書(shū)提到北京房?jī)r(jià)收入比為23倍,遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),結(jié)果招致任志強(qiáng)的狂批。
近些年來(lái),我國(guó)住宅價(jià)格上漲過(guò)快、水平偏高,已成社會(huì)共識(shí),尤其部分大城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)超普通城鎮(zhèn)居民家庭收入。近幾年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控重點(diǎn)之一,就是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。即便是2008年部分城市房?jī)r(jià)有所下滑,國(guó)務(wù)院“131號(hào)文”中依然期望開(kāi)發(fā)商認(rèn)清形勢(shì),合理定價(jià),而北京、上海、深圳等地的重要官員也一再表態(tài)自己城市的房?jī)r(jià)水平依然偏高。
那么,房?jī)r(jià)到底高多少？終歸需要一些指標(biāo)予以量化,否則房?jī)r(jià)問(wèn)題永遠(yuǎn)是筆糊涂賬。正基于此,重慶市政府開(kāi)全國(guó)之先河,首度提出以房?jī)r(jià)收入比衡量房?jī)r(jià)高低,且明確以不超過(guò)7倍為宜的具體標(biāo)準(zhǔn),這對(duì)于其他城市的執(zhí)政者而言,具有很大的借鑒意義。而落實(shí)的難點(diǎn)在于,各地如何根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)、居民收入特征的不同,因地制宜明確各自房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間。
筆者最近正好撰寫(xiě)了一份《關(guān)于全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的研究報(bào)告》,對(duì)此頗有心得。首先需要澄清國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的三點(diǎn)誤區(qū)。一是由于國(guó)情懸殊,不宜拿我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比與發(fā)達(dá)國(guó)家（3-5倍）簡(jiǎn)單對(duì)比;二是由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、樓市差別顯著,我國(guó)東中西部、大中小城市之間的房?jī)r(jià)收入比的可比性并不強(qiáng);三是對(duì)一個(gè)國(guó)家或城市的房?jī)r(jià)收入比作跨年度的縱向比較,更具研究?jī)r(jià)值。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中商品住宅（包含經(jīng)濟(jì)適用房）價(jià)格、城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積（建筑面積）,經(jīng)過(guò)計(jì)算后,筆者得出結(jié)論:2003年之前,全國(guó)房?jī)r(jià)收入比均值約為6.2倍,處于合理水平;2003年之后,房?jī)r(jià)快速上漲,房?jī)r(jià)收入比同步上揚(yáng),2007年達(dá)7.44倍,出現(xiàn)些許泡沫,2008年回落至6.78倍。從很大程度上看,我國(guó)房?jī)r(jià)收入比維持在6-6.5倍區(qū)域比較合理。
而全國(guó)各區(qū)域之間的房?jī)r(jià)收入比差別較大,東中西部呈現(xiàn)由高向低的梯度分布形態(tài)。以2007年的房?jī)r(jià)收入比為例,廈門(mén)為13.22倍、北京為13.09倍、深圳為13.15倍、廣州為12.09倍、上海為11.25倍、武漢為8.89倍、沈陽(yáng)為6.65倍、重慶為5.15倍。筆者的研究表明,一線(xiàn)城市目前房?jī)r(jià)存在泡沫,考慮到這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、住宅的境外省外投資需求較大,房?jī)r(jià)收入比維持在9-10倍才算合理。中部二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間為7-8倍,而西部大中城市5-6倍可能更合適。
文頭那篇新聞報(bào)道中也提到,2007年底重慶市主城區(qū)的房?jī)r(jià)收入比為6.4倍,而筆者報(bào)告中所謂的5.15倍是指重慶全市范圍,兩個(gè)數(shù)據(jù)存在差異理由充分。因此,對(duì)于重慶主城區(qū)而言,政府設(shè)定的“雙職工7年收入買(mǎi)一套房”相當(dāng)科學(xué),符合重慶的實(shí)際情況。
推而廣之。全國(guó)、一線(xiàn)城市、中部大城市、西部大城市,若能分別以6-6.5倍、9-10倍、7-8倍、5-6倍的標(biāo)準(zhǔn)界定各自房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間,則全國(guó)和各地調(diào)控房?jī)r(jià),無(wú)異于有了一把實(shí)實(shí)在在的尺子。如此,則政府調(diào)控有據(jù)可依,房?jī)r(jià)健康可期,百姓亦幸矣。 |
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