伴隨房市的“小陽春”,民間版（抑或學者版）的“國家住房建設制度（2010—2050）”也在不久前出籠,人們對此褒貶不一。
曾有媒體將民間版“國家住房建設制度”歪解為官方版的第三次國家住房制度改革。一石激起千層浪,媒體有意無意間的“偷梁換柱”逼迫民間版“國家住房建設制度”執筆人李開發先生不得不高調辟謠。這一辟謠在澄清所謂的第三次住房制度改革姓“民”不姓“官”,進一步引發了市場對這個民間版國家住房制度的廣泛爭議。對此,口誅筆伐者有之,不屑一顧者有之,贊揚者亦有之。
民間版國家住房建設制度改革建議稿在全球經濟金融危機、國內高房價泡沫繼續引來置疑和中國經濟進入最困難的時期推出,引起關注是必然的。筆者認為,建議稿盡管傳出了民間積極參與國家住房建設改革的強烈意愿,但建議稿的整體架構和具體內容等缺乏系統性、完整性和穩定性。
建議稿以住房結構性調整為主線,建議構筑以住宅土地使用權住房、調劑類自住型住房和廉租房為主的城鄉一體化住房保障體系“新框架”,并實行嚴格的住房類型管制、價格管制和利潤上限管制。但建議稿未能指向現有住房市場的痼疾。一方面,建議稿牽涉的范圍雖然不少,但關鍵的領域卻并沒有觸及。從產業生態鏈上看,現有房地產市場的市場化程度仍然不高,一級市場非市場化和官方化是長期以來的最大癥結。政府壟斷土地一級市場混淆了政府與市場邊界,使得整個房市成為了一個土地資源為政府壟斷的官方市場,導致了政府與民爭利的亦官亦商格局,制約了房市的真正市場化;不可避免地形成了地方政府、開發商和銀行等供給方的強勢,與消費者作為需求一方相對弱勢的沖突。遺憾的是,這份學者建議稿對當前住房市場的主要癥結沒有深入涉及,而這一主要癥結得不到妥善處理,其它的環節將無法獲得根本性突破。
另一方面,當前住房體系背后還潛存著諸多與社會福利相關的問題。如住房與生育、教育資源的掛鉤;沒有自有住房的城鎮戶口夫婦,在生育小孩方面存在著落戶難問題。而戶口與教育資源直接關聯,居民沒有自有住房小孩就很難享受到公共教育資源和教育福利等。住房捆綁政府公共資源與服務的現實,不僅為市場投機炒作提供了空間,同時也使政府資源供給本應有的“公共屬性”被淡化。這份建議稿對房地產市場這一不合理的現象也沒有擊中要害,顯然這份建議難以稱得上是第三次住房制度改革。
建議稿中也未給整個房地產體系作一個系統性、完整性的制度構造,相反建議稿進一步加強了政府權力對市場的干預。建議稿所勾勒的保障性住房體系,既加強了政府公權力,又有替政府甩公共服務包袱地嫌疑。建議稿認為,只要政府給政策而不需出錢,廉租房建設可以市場化進行。這本身混淆了政府公共職能與開發商商業職能的邊界。至于曾有開發商在廣州推行廉價公寓,那只是一種企業的社會公益事業,不具有普適性,無法將其全面引入政府廉租房建設過程中。因此,把該建議稿拔高為民間版第三次住房制度改革,有些言過其實。
從具體內容看,建議稿提出借鑒農村宅地基經驗實行城鄉一體化的住房土地使用權管理,并永久化居民住房土地使用權。誠然,目前農村很少出現農民無房的問題,但農村宅基地越來越無法滿足需求,農民無房的問題今后可能會成為一個突出問題。同時,農村與城市有較大的差別,用農村宅基地方式解決城市住房矛盾也不具備可實行性。
筆者贊成改變當前城鎮住房土地使用權70年的期限,但反對建議稿中繁瑣且不允許轉讓土地使用權的建議。筆者認為,可以考慮借用《物權法》中的一個重要概念——用益物權來替代當前土地的所有權或使用權概念,即一旦居民購買了住房就擁有了該住房下土地的永久性用益物權。用用益物權來替代目前的土地使用權,既避免了私人的土地70年使用權與國家所有權的矛盾沖突,又避免土地使用權與所有權的分隔。
建議稿提出對多套住房持有者征稅,稅率在0.25-1.25%的級差范圍內。顯然,在持有環節而非交易環節征稅是合理的,但如果另起爐灶征收所謂的占用稅,那么這本身就擾亂了整個稅制秩序,并不可取。
當前房地產的相關稅種都集中在交易而非持有環節,這導致了本來該分布在未來的稅收集中出現在當期。因此,把當前的稅種逐漸整合成為物業稅在持有環節征收,本身既不會增加房地產市場的稅負,同時給地方政府創造一個細水長流的稅源。物業稅本來就具有遏制房產炒作的作用,而無需另起爐灶征收其它的占用稅等新稅種。
總之,建議稿本身并不是一個成熟的住房制度方案,很多問題需建議稿作者進一步細致的斟酌,甚至徹底的修改。畢竟,該建議稿并不是一個系統性、完整性的住房制度框架,而且建議稿本身也存在邏輯混亂性。當然,建議稿還是向有關部門發出了一個來自民間的聲音,有一定的意義。 |
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