中國人大多知道兩個常識:一是孟子所謂的“有恒產者有恒心”,一是民間名諺“兔子不吃窩邊草”。經濟適用房良性的社會功能,也可以從這兩點開始。
保障性住房不僅是廉租房,而且還要包括經適房。這里的一個道理是要盡可能提高社會的住房擁有率。一般而言,中高產階層經濟資源充沛,住房擁有率比較高。要提高整個社會的住房擁有率,就必須通過經適房建設來讓更多的中低收入階層能夠購買自己的住房。當住房擁有率普遍提高后,社會就能從中大大獲益。
戰后美國推行了許多政策來提高住房擁有率,最近幾十年也通過立法推動經濟適用房的建設。這些政策和法律措施,自然要建立在大量經驗研究的基礎上。這些經驗研究汗牛充棟,我們不妨簡單歸納其結論,看看對中國社會是否有借鑒意義。
住房擁有率高的一個最大的社會效益,就是社會的和諧和穩定。美國的一系列研究,也不過是證實了“有恒產者有恒心”、“兔子不吃窩邊草”這些中國的傳統智慧:房主比租戶在自己的社區里居住時間長得多,因而對于維護整個社區的利益（也就是自己的“窩邊草”）更有責任心,更能積極地參與當地的公共事務,鄰里之間更友善,同時犯罪率也更低。另外,擁有房子的家庭和租房住的家庭的子女在學校的表現也有顯著區別:前者行為更加良好,學業更加出色;后者則無論是在行為上和學業上問題都比較多。比如青少年懷孕的比例,會隨著住房擁有率的提高而降低。
我不否認各國國情不同,但人性畢竟還是相通的。市場經濟比較發達的國家都懂這個道理:經濟地位的不穩定,會誘使人成為社會的破壞性力量而非建設性力量。這也是犯罪率常常隨著收入水平的降低而提高的原因。所以,對中低收入階層,最重要的是給他們創造一種穩定感,不僅要讓他們住進廉租房,更要讓他們購買經適房,使低收入者也逐漸建立自己的“恒產”（即“資產凈值”equity）。這樣,他們就會對自己的生活以及自己和所在社區的關系有個長遠的規劃,成為負責的公民。西方發達國家過去集中興建經適房,結果人為地創造了一系列窮人區,成為犯罪的淵藪,周圍社區也深受其害。一些大的住宅區因為犯罪率太高而不得不被炸掉。基于這樣的教訓,如今大部分發達國家的經適房建設實行混居式,即經適房和一般商品房混合建設、彼此不分,如此就減少了人口中的經濟隔離,讓窮人不必因為自己的居住地址而在腦門上貼個無形的“窮”字標簽。MIT的一個研究小組曾對波士頓地區的混居式經濟適用房進行研究,發現這種經適房的建設對周圍地區的房價不構成影響、很健康地融入了主流社會。
中國正面臨著前所未有的城市化進程。農民工成為城市經濟的一個主要動力。如果他們居無定所,則有可能影響城市治安。他們的下一代也很難接受良好的教育,降低了未來的人口素質。長此以往,會在這個階層形成繼承式的世代貧困。一旦世代貧困形成,就會發展成一種文化,如同當今美國的許多黑人社區一樣,使輟學、犯罪成為傳統,日后社會花成倍的錢也難根治。所以我認為,如果缺乏經濟適用房的話,未來中國社會將為此付出代價。 |
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