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近日有消息稱，《土地管理法》修訂草案正在業內“征求意見”，并有望于年內通過全國人大常委會審議。在修訂案中，最引人關注的是，住宅建設用地使用權70年大限到期后“按照國家有關規定自動續期”替換原來表述明確的“無償自動續期”。這一修改雖然只有數字之差，但關系到土地用益物權的實質性歸屬，關系到房產所有權何以永續性確認，進而影響到房地產和城市建設的長遠發展。因此，立法機構對住宅用地使用權如何續期應當慎之又慎。
實際上，建設用地使用權到期后如何延續，一直是法學和經濟學探討的焦點，而分歧則是“無償”與“有償”之辯。根據《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”并無明確是否“無償”。按照官方的說法，本次修訂《土地管理法》，也將與物權法的精神相統一。
法律專家指出，官方不明確建設用地使用權今后的續期方式，目的是預留出立法和政策制定的回旋空間。不過，這一模糊的表述也可能給國有土地最終市場化運行設置不確定因素。
物權法中所指的“自動續期”，是“無償”還是“有償”并無定論，但住宅建設用地70年的使用權，在法律上并非“虛指”。因此，在可以預見的將來，這一懸疑是必須解決的立法課題。
如果明確了是“無償”，那么國家將不能在續期中收取費用，而以“按照國家有關規定”作為表述，“就可以設定為無償，也可以設定為有償，按照屆時的情況管理，等于把這個權力交給了政府”。
顯然，如果今后立法設定“無償”，則意味著土地用益物權將近乎所有權；如果設定“有償”，那就有可能侵害房產私權，并對房地產業構成利空。如果將由政府“相機抉擇”，則又引發出政府行為短期化與立法長期性的矛盾。如何續期，這一物權法立法過程尚未解決的問題，確實將考驗未來立法者的智慧。
事實上，作為房產權屬的重要組成部分，土地物權的性質和歸屬期限直接影響到產權的定價。在海洋法系國家，房屋產權一般可分為“free-hold”和“lease-hold”兩種形式。前者是指永久所有權的房地產；后者指土地定期租賃權的房地產，期限一般都很長，從99年到999年不等。而永久所有權的房產和土地租賃權的房產，價格存在天壤之別。
而按照中國現行的土地開發制度，地產商獲得土地需要一次性支付70年土地使用權的出讓金，由此獲得開發土地的權利，而這一成本作為房價的一部分，最終轉嫁給購房者。換言之，房產持有人的購房成本中，有30%-50%支付的是70年的土地使用權。因此，續期問題如果得不到妥善解決，將深刻影響到未來房地產市場的健康與穩定。
不過回顧歷史，我國對土地物權的立法一直與時俱進。國務院1990年5月頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得。”后來的《物權法》則在法律層面對此進行了校正。
根據“上位法優于下位法”的原則，住宅建設用地使用權“自動續期”已得到確立，與之相沖突的土地管理法也將予以修訂。理論上，《土地管理法》修訂可進一步明確是“無償”還是“有償”，還可以明確“有償”的計算標準。而如何續期之爭在未來也必將通過立法博弈加以化解。 |