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據《中國經營報》報道，《土地管理法》的修訂將在年內審議。一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）的文件，開始在全國國土廳局系統“征求意見”，在總計49條新增法規當中，最受人關注的住宅70年大限到期后“按照國家有關規定自動續期”，替換了2008年國土資源部內部起草的《土地管理法》中，明確住宅用地70年使用權到期之后自動無償續期的表述。土地使用權期滿后是否無償續期再起爭議。
自住房市場化改革以來，在房地產市場之上一直有一把高懸的達摩克利斯之劍，那就是土地使用權只有70年。關于70年后商品房土地使用權問題，一直沒有明確的說法。直到2007年《物權法》頒布，其第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。才令手中有房的百姓安下心來。但饒是如此，到底這一產權續期是有償還是無償，還是不確定。2008年國土資源部內部起草了《土地管理法》的“草案”，對現行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明確住宅用地70年使用權到期之后自動無償續期等。但“征求意見稿”畢竟與定案不同，當前新的“征求意見稿”推翻了此前的“稿”，即是明證。此外，我們不應忽略的是，在土地使用權之外，還有物業稅有待推出，則持有住房的未來負擔，再添變數。
無疑，模糊的產權界定與商品化流通是無法并存的，雖然現代產權理論認為，使用權與所有權可以分離，只要有明確的使用權和年限，交易仍然可以進行。但明確的使用權界定必然包括使用年限到期后的責、權、利問題。道理很簡單：在使用權到期前的交易，必須充分考慮到使用權到期后的新增的成本。
那么，為什么一直以來，房地產市場交易行為可以在70年大限之使用權的權屬不明狀態下進行呢？我們認為，市場在“70年后無成本續期”上形成了共識。
從一手市場的現象看，很多被開發商囤積了八九年的土地（土地使用期限同時折損）在開發完成后的售價往往與土地使用期限未經額外折損的新房同價。而從二手市場的現象看，我們并未發現房齡與折價比例的換算機制，即使有消費者以房屋老舊作為議價的條件，也僅僅是從房屋本身的使用效能角度出發，并非出于土地使用年限到期后將面臨續期費用。這意味著，消費者并未將住房使用年限與房地產價格聯系起來。
房地產市場形成70年使用權到期后沒有新增成本的交易基礎有合理之處，因為政府在相當長的時期內未對土地使用權續期作出明確界定。由于模糊的產權無法交易，不確定的收費無法計入成本，市場只能忽略使用權到期將帶來的新增成本。這就意味著，倘若現在要改變這一共識，加入土地使用權到期后收費的新增成本，就必定為市場帶來一定的震蕩。首當其沖的是現有二手房市場的價格體系崩潰，使用年限較長的住房價格將大幅度降低，而長期囤積土地不開發的開發商，其新建商品房也應降價出售。這將對大量現有的商品房業主帶來相當大的損失。無疑房地產業的復蘇之路也將受到重挫。
當然，由于長期以來的土地產權本來就在模糊的狀態下，原有的模糊共識并非穩固的市場基礎，當前政府有意立法將模糊地帶清晰化，仍然是一種進步。畢竟，產權從模糊到清晰的過程，所帶來的震蕩難以避免，而且這一震蕩的深度和持續時間，都與新公布法律中土地使用權續期的成本成正比。特別是，有專家認為，對土地使用權到期后一次性續費，應當視為對物業稅的替代方案。因為物業稅在國外是實行土地產權私有的國家在使用。如果以土地使用權有償續期替代物業稅，而這一有償續期的新增成本在公眾可以接受的范圍內，反而將令市場在一段時間的震蕩之后迅速形成新的產權共識。并逐步走向基礎穩固的真正復蘇。但這個過程有兩忌：一是切忌“可以是無償，也可以是有償，有回旋空間，按照屆時的情況管理�！钡哪：隣顩r，二是切忌既因土地所有權國有而收取使用權續期費用，又征收在土地產權私有的國度才征收的物業稅，因為那將令房地產市場的震蕩永無了期。 |