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日前，物流業(yè)正式成為第十個“振興行業(yè)”，令各種猜測解讀告一段落。但近日圍繞房地產(chǎn)業(yè)能否擠入“十大振興行業(yè)”的新聞、評論連篇累牘，足見房地產(chǎn)業(yè)牽連之廣，利益結構之復雜。
國家振興產(chǎn)業(yè)計劃沒有房地產(chǎn)，顯然不是因為房地產(chǎn)的重要性跌出前十位，據(jù)統(tǒng)計，2007年我國房地產(chǎn)總產(chǎn)值為2.96萬億元，占GDP12%，遠遠超過十大行業(yè)的平均產(chǎn)值。可見不入“振興產(chǎn)業(yè)計劃”并不等于其重要性下降。當前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為多方利益博弈的角力場，國家是否頒布振興房地產(chǎn)，很大程度上已經(jīng)成為是否“托市”的標志，而不是判斷房地產(chǎn)業(yè)本身是否前景光明的標準。
從推出“十大產(chǎn)業(yè)振興”計劃的戰(zhàn)略意圖看，國家實際上有全局性的考慮，在當前已經(jīng)確認的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃名單中，汽車業(yè)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)、紡織工業(yè)、裝備制造業(yè)、船舶工業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)等，都肩負提高產(chǎn)業(yè)自主性、促進行業(yè)內(nèi)骨干企業(yè)重組，淘汰壓縮落后產(chǎn)能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構等使命，而最后入圍的物流業(yè)，事實上在月初商務部表態(tài)鼓勵打造中國“沃爾瑪”式大型流通企業(yè)已埋下伏筆，在外需大幅減退，內(nèi)需萎靡不振的今天，通過壯大流通業(yè)引導需求轉向，培植物流網(wǎng)降低制造業(yè)成本，不失為盤活整盤棋的關鍵一子。由此可見，當前我國經(jīng)濟的主題是促進產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，以及刺激內(nèi)需。而從“十大產(chǎn)業(yè)振興”計劃的具體實施方案看，加大扶持力度，促進經(jīng)濟增長模式調整是核心用意所在。
由此分析，房地產(chǎn)業(yè)不入“十大產(chǎn)業(yè)”合情合理。與這“十大產(chǎn)業(yè)”相比，房地產(chǎn)投資并不屬于生產(chǎn)性投資，而屬于消費性投資，十年以來，房地產(chǎn)業(yè)一支獨秀，得以蓬勃發(fā)展，部分有賴于我國投資渠道不暢，收入分配體系扭曲導致大量的社會財富特別是投機性的資金投入房地產(chǎn)，與此同時，由于在分稅制實行后，地方政府財政收入減少，土地收入成為“第二財政”，由此產(chǎn)生官商勾結，供求結構扭曲等一系列積弊。這些都是當前房價堰塞湖的主要成因。正如住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新日前所言：“2007年下半年我國市場化的住房價格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受�！碑斍�，畸高的房價和扭曲的供應結構，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要障礙。中央政府倘若在這個時候給予房地產(chǎn)業(yè)“優(yōu)惠政策”，很容易給市場錯誤信號：中央支持“托市”，高房價可以維持。
當前，房地產(chǎn)業(yè)的確遇到了前所未有的瓶頸：降價預期導致消費者采取持幣待購的策略，同時亦令開發(fā)商減少開發(fā)量，與此同時，從2006年以來政府連續(xù)發(fā)布的緊縮政策仍然有效，這些政策所形成的新增成本，當時能通過提價轉嫁到消費者身上，但目前則成為加諸開發(fā)商身上的枷鎖。地產(chǎn)商面臨的兩難局面顯而易見：一方面，由于降價行為本身會強化降價預期，容易觸發(fā)房價崩盤，因此不愿意輕易降價；另一方面，2008年房地產(chǎn)上市公司的報表顯示，各企業(yè)完成銷售額都相當于計劃半數(shù)，開發(fā)商資金鏈緊張已經(jīng)是公開的秘密。
在市場供求兩方僵持不下的局面下，政府應承擔起放權讓利，打破僵局的重要責任。首先，正如本報社論一再重申，房地產(chǎn)市場遭遇今日之困頓，地方政府過度依賴土地出讓收入以及稅費收入導致利益格局扭曲，是主要原因。2007年全國土地出讓總價高達9000億元，占地方財政預算外收入60%以上。地方政府作為第一分配主體，地價、稅、費收入占房價的五到六成。開發(fā)商收益為20%左右，此外政府主導的壟斷企業(yè)，包括水、電、煤氣、消防等位列第三，銀行第四。而土地的重要來源———農(nóng)民的收入，則微不足道。
因此，房地產(chǎn)業(yè)改革首先應該是利益分配機制的改革。政府應清理在房地產(chǎn)投資過熱時期的緊縮政策，以減輕開發(fā)商、消費者的負擔，并通過引入競爭，加強管理，杜絕壟斷企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者的掠奪，通過重構利益分配機制，充分考慮農(nóng)民的土地產(chǎn)權，將其作為土地利益的分配主體，通過對土地出讓制度進行合理化改進，以降低市場不確定性。這些政策如順利實行，將直接導致房地產(chǎn)投資環(huán)境改善，市場前景明朗，對引導開發(fā)商降價，以及擴大成交，起積極作用。 |