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全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)同有關(guān)部門公布了房地產(chǎn)成本構(gòu)成。不出所料，政府各項(xiàng)稅費(fèi)在房地產(chǎn)成本中占有絕大比例。如果不借助金融杠桿，利用銀行、建筑承包商和購(gòu)買人的資金，那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總利潤(rùn)規(guī)模并不大。
房地產(chǎn)企業(yè)之所以給人一種財(cái)大氣粗的感覺，有以下三方面原因：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于政府部門來(lái)說屬于弱勢(shì)群體，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中處于上游，可以大量地占用房地產(chǎn)承包商、建筑施工企業(yè)、商業(yè)金融機(jī)構(gòu)乃至消費(fèi)者的資金，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商可以在自有資金相對(duì)較少的情況下，大手筆購(gòu)買政府土地，囤積居奇，獲取暴利；第二，政府為了招商引資，在土地開發(fā)和城市房屋拆遷方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商網(wǎng)開一面；第三，在我國(guó)資本市場(chǎng)不健全，債券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過高的情況下，制造企業(yè)將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，人為地增加了房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模。
由于中央政府連續(xù)多年出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，地方政府為了改善民生，相繼出臺(tái)各項(xiàng)保護(hù)居民切身利益的措施，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸失去了金融機(jī)構(gòu)的支持，部分地方政府也改變了支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的政策。少數(shù)地方政府釜底抽薪，限期收回房地產(chǎn)開發(fā)商囤積的土地，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)哀鴻遍野。盡管一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人利用各種場(chǎng)合，宣揚(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的危害性，但由于支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)松動(dòng)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整。
由于各級(jí)地方政府牢牢控制著土地出讓成本，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)并不完全在開發(fā)商手中。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，那么，地方政府可以通過降低土地成本，控制房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑安裝等可見成本，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；如果地方政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格抬頭，那么，可以通過提高土地出讓成本，直接或者間接暗示房地產(chǎn)開發(fā)商提高商品房?jī)r(jià)格。
全國(guó)工商聯(lián)會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)的報(bào)告，打破了房地產(chǎn)行業(yè)一系列神話。房地產(chǎn)行業(yè)從表面上來(lái)看，屬于市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，但從本質(zhì)上來(lái)說，仍然屬于政府控制價(jià)格的非競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)。政府可以通過土地調(diào)控，控制一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平。前一段時(shí)間，地方政府官員之所以不愿意采取主動(dòng)措施控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是因?yàn)樗麄兿Ｍ麖闹蝎@得財(cái)政收入。一旦中央政府出臺(tái)嚴(yán)厲措施，控制房地產(chǎn)收入在財(cái)政收入中的比重，那么，地方政府就會(huì)全面放棄土地財(cái)政政策，轉(zhuǎn)而尋求更加穩(wěn)健的汲取財(cái)政收入的渠道。
但從目前的情況來(lái)看，地方政府還做不到這一點(diǎn)。分稅制改革，已經(jīng)讓地方政府捉襟見肘。除了土地財(cái)政收入之外，地方政府已很難從其他渠道獲得財(cái)政收入。東南沿海城市長(zhǎng)期依靠對(duì)外貿(mào)易，由于世界金融危機(jī)，對(duì)外貿(mào)易的規(guī)模正在逐步縮小，地方政府必須在房地產(chǎn)業(yè)之外，開辟新的渠道。
然而，一些地方政府官員似乎還沒有意識(shí)到這一點(diǎn)，仍在千方百計(jì)地維持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，希望以此來(lái)確保財(cái)政收入不斷增長(zhǎng)。現(xiàn)在看來(lái)，中央政府一方面要改革分稅制，將中央收取的稅收部分，直接轉(zhuǎn)移支付給地方政府，或者提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)盡快修改相關(guān)法律法規(guī)，把一部分本來(lái)應(yīng)該由地方政府征收的稅收，交還給地方政府，由地方政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，依法征稅，確保地方財(cái)政不寅吃卯糧；另一方面，地方政府應(yīng)當(dāng)改變觀念，在充分考慮就業(yè)的前提下，盡可能地采取穩(wěn)妥措施，開辟新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
總而言之，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的邊際效用正在減少，政府出讓土地價(jià)格下降，為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整提供了更多的空間。可以想象的是，除了少數(shù)高檔商品房之外，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)長(zhǎng)期徘徊在較低水平。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，或許已經(jīng)不合時(shí)宜。各級(jí)地方政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中，應(yīng)當(dāng)把主要精力放在制造業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)，通過鼓勵(lì)創(chuàng)新，確保城市充滿活力。部分地方政府官員號(hào)召消費(fèi)者購(gòu)房愛國(guó)，實(shí)際上是一種不思進(jìn)取的哀嘆。全國(guó)人大常委會(huì)應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)稅收基本法，鼓勵(lì)地方政府根據(jù)本地實(shí)際情況，主動(dòng)運(yùn)用稅收調(diào)節(jié)手段，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。各級(jí)地方政府官員也應(yīng)該開動(dòng)腦筋，發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè)。 |