|
國家發改委和國家統計局聯合發布的調查數據顯示，新房銷售價格呈現加速下滑態勢并且正在向整個房地產市場蔓延。
在國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》中，有“以合理的價格促進商品住房銷售”和“穩定房地產市場”的表述。我們可以將此理解為房價在長周期內低速回落。但是，近期房價的變化需要引起我們高度關注。如果房價持續加速下滑以至于無法控制，將會造成危險的局面。
居民、房地產企業、商業銀行和地方政府四個參與方的共同行為造成了目前的房地產業困局。房價能否實現在長周期內低速回落，取決于上述房地產市場參與各方的行為。所以，分析一下近期房地產市場和各參與方的行為并據以判斷其今后的行為趨向，當有助于厘清房地產市場的發展趨勢。
首先，與2003年開始的房地產市場井噴行情相比，目前的商品房市場需求結構悄然發生的最重要變化是，剛性需求或已經得到有效釋放，或受到抑制。在前幾年房地產市場的蓬勃發展過程中，無論是首次購買自住房需求還是改善型自住房需求，多數已經得到有效的釋放。尚未有效釋放的剛性需求，隨著房價的快速上漲，由于支付能力不足而受到抑制；換句話說，剛性需求轉化為彈性需求了。需要指出的是，如果將低收入水平的居民購房需求納入商品房市場，結果是夸大了商品房市場的需求，為高房價“托市”。低收入水平的居民購房需求應該被納入保障性住房市場。
其次，潛在購房者持觀望態度。金融危機導致國內外經濟快速下滑，居民的收入水平相應下降，并且居民對收入的預期趨于惡化。現實收入和預期收入的下降有效地抑制了購房意愿。股市在過去一年中大幅回落，并將在今年繼續維持震蕩調整，由此導致的負財富效應惡化了居民的支付能力。房價自回調以來，在羊群效應的驅動下，居民的心理已經由“追漲”轉化為觀望。退房潮、交易量的回落等顯示觀望心理日益濃郁。觀望態度能否得到轉變是房地產市場企穩的關鍵因素。
再者，房地產企業的降價行為陷于兩難。房地產企業正在面臨交易量低迷，新增銀行信貸受限，還本付息壓力增大等問題，現金流正日趨枯竭。有些房地產企業已經在通過私人借貸融資。因此，降價已成為房地產企業擺脫困境的必要途徑。有些學者擔心下半年國際熱錢將回流并再度推高房地產市場。筆者認為，即使下半年國際金融危機會觸底，但不會立即反彈。鑒于此次金融危機的嚴重性，下半年金融市場和世界經濟將繼續處于深度調整中，世界各國包括中國的房地產市場調整將不會在短期內結束，熱錢不會在泡沫階段貿然進入房地產市場。所以，依靠熱錢緩解房地產企業的融資壓力不現實。同時，房地產企業的降價行為也受到抑制。除受到地方政府的行政干預以及擔心引發退房等社會問題外，在經濟下行、社會總需求收縮的背景下，降價恐強化潛在購房者進一步的降價預期，迫使房地產企業進一步擴大降價空間，觸及成本底線。
還有，商業銀行恐面臨事后風險，房地產信貸未明顯松動。曾經被作為優良資產的房地產信貸，現在已有成為燙手山芋之虞。如果房價緩慢回落，則貸款將逐步收回。如果房價急劇下跌，則放松信貸無異于擴大不良資產。房價的走勢事前難以判斷。《意見》出臺后，銀監會強調信貸發放必須在控制風險的前提下進行，各商業銀行對二套房貸尤其是改善型住房沒有明顯放松，顯示商業銀行憂慮房地產信貸風險。
最后，地方政府依然熱衷于刺激房市的政策。土地出讓金已成地方政府的重要財政收入來源，房地產業也已經成為地方經濟發展的支柱產業。因此，地方政府有激勵先于中央政府采取救市政策。但是，地方政府目前的救市措施著眼于維持高房價，甚至以行政命令禁止房地產企業的降價行為。此類措施雖然能夠在短時間內維持高房價，但是實際上正在拖延挽救房地產市場的時機。
房地產市場的走勢取決于市場參與各方能否目標一致，共同行動，慢慢擠出房地產泡沫。希望房地產價格大幅下跌的只有潛在的購房者，但大跌的局面對他們而言恐怕是“收之東隅，失之桑榆”，房地產泡沫的崩潰將使所有市場參與方遭受嚴重損失。 |