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國新辦1月6日上午舉行2009年首場新聞發布會,關于加大保障性住房建設會不會沖擊正常的房地產秩序問題,住房和城鄉建設部副部長齊驥表示,增加保障性住房的供應,不會沖擊商品房市場,反而有利于平穩商品房市場的價格。
齊驥的這一觀點很可能遭遇一些人的反對。因為市場上有兩種截然不同的觀點:一種觀點認為增加保障房不會沖擊商品房市場;另一種觀點卻認為保障房對商品房需求與價格會構成實質性沖擊。顯然,齊驥的觀點難以獲得持后一種觀點人群的認同。
不認可增加保障房會沖擊商品房市場的理由是,不僅保障房與商品房的供應人群不一樣,而且兩類房屋的銷售價格也不一樣。更重要的是,保障房所占的市場份額相比商品房少得可憐,不足以沖擊商品房市場。即使算上未來3年政府再投資9000億建設的保障性住房,實際上保障房所占的市場份額也僅有12%左右。
但保障房的大規模投資計劃在另外一些人看來,對商品房市場是致命一擊。因為保障房大量供應不僅會改變市場供需關系,更有可能影響消費者的心理預期,將對商品房價格造成極大的壓力。尤其在當前,增加保障房將會使商品房市場積壓更加嚴重。甚至在一些人看來,中國樓市從2007年底進入深度調整期,就有保障房的功勞。
在筆者看來,增加保障房是否會沖擊商品房市場,不能簡單地認為“會”或“不會”。因為“會”和“不會”兩種觀點都將保障房與商品房割裂了,而樓市是由保障房與商品房共同構成的。
那么,在什么情況下增加保障房會沖擊商品房市場呢？筆者認為,當保障房與商品房發展嚴重失衡時,或者說當商品房價格畸高時,保障房的大量入市就會對商品房市場形成一定沖擊。之前幾年,房價之所以瘋漲,原因之一就在于保障房供應太少,相當數量的消費者被擠到商品房市場去了。相反,當保障房與商品房發展平衡時,保障的歸保障,市場的歸市場,增加保障房則不會沖擊商品房市場。
2007年,英國政府抑制高房價的一個手段便是推出“公屋計劃”,實踐證明效果不錯。可見,當保障房與商品房發展失衡時,增加保障房就會沖擊商品房市場,促使商品房價格回落到平衡點。所以,對于增加保障房會不會沖擊商品房市場這個問題,不可輕易斷言,要視具體情況而論。
其實,保障房有兩大功能:一是保障,即在任何時候政府都有責任解決低收入人群的住房問題;二是調控,即保障房既可以分流部分需求,又可以拉低平均房價以改變買房人與投資人的預期,來穩定樓市。因此,無論是樓市的可持續發展還是社會的和諧進步,都離不開保障房。
筆者以為,就現實情況而言,商品房價依然處于高位,住房保障還有很多空白。惟有增加保障房建設,才能填補保障空白以及穩定商品房價。 |