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12月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三條措施，對(duì)第二套房貸款的限制進(jìn)行溫和松綁。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振之際，中央政府出臺(tái)此項(xiàng)政策可謂準(zhǔn)確及時(shí)，也會(huì)收到短期快速的回暖效果；但由于政策的制定邊界極為謹(jǐn)慎，且宏觀經(jīng)濟(jì)背景難以短期快速扭轉(zhuǎn)，因此，對(duì)這項(xiàng)政策的遠(yuǎn)期效果，仍待觀察。
此次二次房貸的松綁，以城市人均住房面積為線，界定了改善型購(gòu)房與投資性購(gòu)房的區(qū)別。這說(shuō)明，中央政府、央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)于鼓勵(lì)投資性需求仍比較謹(jǐn)慎。事實(shí)上，由于銀行很難界定改善型購(gòu)房與投資性購(gòu)房的區(qū)別，各銀行多不愿意在全球金融危機(jī)蔓延之時(shí)增加二套房貸，其風(fēng)險(xiǎn)管控的目的非常明顯。但同時(shí)由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的比例和作用巨大，中央政府又不得不運(yùn)用溫和的二次房貸政策，刺激尚待回暖的房市，并意圖借此來(lái)提振基礎(chǔ)設(shè)施投資不能迅速改善的宏觀經(jīng)濟(jì)。
中國(guó)現(xiàn)行的二套房貸政策，執(zhí)行的是去年9月份制定的標(biāo)準(zhǔn)。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定“居民購(gòu)買第二套住房的首付比例提高至40%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%”。同時(shí)規(guī)定，銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位。
去年這一政策制定的背景，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的第29年和房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的第9年。在29年的增長(zhǎng)下，以房地產(chǎn)等投資為主的固定投資拉動(dòng)和出口拉動(dòng)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。國(guó)家信息中心2007年的宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告指出，2007年房地產(chǎn)投資的增速在28%左右，遠(yuǎn)高于同期GDP的增長(zhǎng)速度。
29年增長(zhǎng)之后，資源性產(chǎn)品價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。但與此相比，中國(guó)的居民收入水平增長(zhǎng)緩慢。仍據(jù)國(guó)家信息中心報(bào)告分析，1998年至2006年，以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長(zhǎng)10.2%，而現(xiàn)價(jià)住宅銷售額的增長(zhǎng)卻達(dá)到32.6%。在房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高過(guò)快的增長(zhǎng)背景下，不但國(guó)家的金融風(fēng)險(xiǎn)加大，而且由于預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)大幅上升，許多家庭抑制其他消費(fèi)，以積攢首付款和支付月供款。與此同時(shí)，沒(méi)有消費(fèi)能力而有巨大產(chǎn)能的中國(guó)，只能將過(guò)剩的產(chǎn)能出口。
正是在這樣的背景下，中央政府針對(duì)二套房貸的調(diào)控與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整同步進(jìn)行。可以說(shuō)，二套房貸的嚴(yán)格控制從遠(yuǎn)期來(lái)看，無(wú)疑具有戰(zhàn)略性的調(diào)整意義。
但以出口拉動(dòng)和固定投資為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在外部金融危機(jī)沖擊的背景下，其脆弱性也表現(xiàn)了出來(lái)。去年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，主因一是內(nèi)需不足的結(jié)構(gòu)性矛盾不足以承擔(dān)房?jī)r(jià)無(wú)限度升高的投資陷阱，一是一旦遭遇類似二套房貸式的對(duì)資金的管控，價(jià)格便很容易回落。也正是從這個(gè)角度而言，嚴(yán)控二套房貸被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)成交急速下滑的直接原因之一。
但二套房貸政策，顯然不應(yīng)承擔(dān)本應(yīng)屬于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾的后果。在宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)仍然嚴(yán)峻的背景下，審視二套房貸政策的松綁也必須考慮上述兩個(gè)視角，即，即便二套房貸在近期內(nèi)可能改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理結(jié)構(gòu)與短期投資行為，但由于整體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性原因，二套房貸在近期所起的效果，可能在遠(yuǎn)期很難達(dá)到。
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